令和6年1月10日　提出 長岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -19 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市日赤町３丁目２４番 ｢日赤町３－１－３２｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、事務所等 が混在する既成住宅 地域 北11m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 用途の多様性もあり事務所等 が混在する。 街 路 基準方位　北１１ｍ 市道 交通 施設 長岡駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近く用途の多様性もあるが、雑然とした混在の程度から一次取得者層等の選好性に劣る。当面緩 やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内中心部から外周部にかけての住宅地域。市場参加者は市内に居住、通勤する所得水準の高い需要 者及び一次取得者層である。中心部では開発余地があまりなく供給も少ないため利便性、快適性に優る住宅地では底堅 い需要がある。建築費の上昇の影響もあり、一次取得者層は総額を重視する傾向が強い。土地は１５０～２００㎡前後 で１０００～１５００万円程度、新築の建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部の住宅地域では、需要者の負担可能な範囲において利便性、快適性等の住環境が重視され価格が形成される 。比準価格は代替競争関係が成立する複数の事例を重視等して求めている。当該価格は不動産市場で成立した取引を基 礎としたもので実証的といえる。冬期の積雪、画地条件等より経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は 適用しない。以上より、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [112.2] [100.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体 よりやや低い。前年同期比で土地取引件数、 新設住宅着工戸数は減少。 中心部に近く用途の多様性がある。一次取得 者層の選好性にやや劣るため需要は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％