令和6年1月9日　提出 長岡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市喜多町字金輪１８４番２８外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 長岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い、戸建住宅を中 心とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長岡駅西方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期がやや古い戸建住宅地域であるが、左岸バイパスの整備以降、周辺では商業施設の集積が進み便利にな っている。需要に見合う宅地供給が限定的であるため、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市川西地区中心部から外周部にかけての標準住宅地域。需要者の中心は地縁等がある住宅の一次取得 者層であるが、市外からの移住も見られる。圏域内は近年、バイパス整備や店舗の移転集積による交通接近性や利便性 の向上が続いているため、宅地需要が増大している。近隣地域のような外周部の既存の住宅地域においても需要が波及 し、地価は強含みの推移となっている。土地は７００～１１００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、また画地規模等から経済合理性に見合う賃貸住宅の想定が困難であるため 収益価格は試算しない。また本質的にも標準地付近は自用による居住の快適性を重視した中規模一般住宅を中心とした 住宅地域であるため、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減で住宅地需要全般はやや縮小傾向。雇 用の改善は鈍く、物価高止まりで実質賃金は 減少、建築費高騰もあり住宅地の選別は厳し くなっている。 近年、周辺に商業施設の出店が進み利便性が 向上している。付近に新規の宅地利用も増え て住環境も良くなっており、需要は改善傾向 が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％