令和6年1月15日　提出 長岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -9 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市川崎４丁目３０３番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の良い住宅地域である が周辺道路の系統・連続性は やや劣る。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近く利便性の良い住宅地域であり、区画整然とした良好な居住環境を維持している。熟成した住宅地域 であり、格別の変動要因もないため、当面現状を維持すると予測する。地価も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市のうち旧長岡市市街地東寄りの標準住宅地域である。需要者の中心は市内居住者及び通勤者で、市 外からの転入需要もある。居住環境及び生活利便性の良好な地域であり安定的な需要がある。市場の中心価格帯は、土 地は画地規模１５０㎡～２００㎡前後で総額８００～１，３００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～２，８００ 万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用目的の需要が中心であること、経済合理 性を備えた賃貸住宅の想定が困難な画地規模であることから、その適用を断念した。取引事例比較法においては、採用 した事例がいずれも対象標準地と同じく川崎地内に立地し、比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。した がって、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡（県） -17             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。取引価格は、工業地を除き総じて 下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向 で推移している。 郊外の標準住宅地域として成熟しつつあるが 、地域要因に格別の変動要因は見られない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％