令和6年1月14日　提出 長岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市曲新町３丁目４０２番１ ｢曲新町３－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 宮内 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部に耕地も見られる宮内駅 にほど近い住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 宮内駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　宮内駅にほど近い既成住宅地域であり、近年フェニックス大橋の開通により利便性が向上した一方で、周囲に 未利用の土地が見られる等、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち旧長岡市川東地区の住宅地域。需要者は、旧長岡市居住の一次取得者が中心であるが、 旧長岡市外からの転入も見られる。宮内駅周辺の標準的な住宅地域であり一定の需要があるものの、郊外の宅地の大量 供給の影響も受け、需要はやや分散化傾向にある。土地は２００㎡～２５０㎡前後、価格は７００万円～１０００万円 前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駐車場の確保や冬期間の除雪を考慮すると、標準地の画地規模を前提とした経済合理性に見合う共同住宅の想定は困 難であり、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視して取引が行われる住宅地域であり、取引事例比較法は 相対的に取引時点が新しく類似性の高い事例を選択して査定しているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで 、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [137.6] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾向。 土地取引件数は概ね横ばいで推移、新設住宅 着工戸数は減少傾向。 地域要因に大きな変動は無いが、郊外の標準 的な既成住宅地域として熟成しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％