令和6年1月12日　提出 長岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市水道町４丁目３５２番外 ｢水道町４－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅とアパー トの建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の付近に存する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 長岡駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の良好な住宅地域で、特段地域要因の変動もなく現環境を維持しながら推移すると予測される。宅地需 要は弱含みながらも概ね堅調で、地価は弱含みながらもほぼ安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡駅を中心とする市街地中心部及びその周辺の住宅地域が中心であり、需要者は市内居住者を中心に 市外からも見られる。近隣地域近辺は比較的住環境の良好な地域で、宅地需要は堅調な傾向も伺えるが、新興住宅地と の競合もあり、全体的に見ると弱含みな状況である。需要の中心となる価格帯は、近隣地域近辺において、土地につい ては、２００～２５０㎡程度で１，０００～１，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の需要が中心の地域で、敷地規模がやや小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが合理的ではな いため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例 を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [127.1] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。県内経済は、原材料価格等の上昇 による影響などがみられるものの、緩やかに 持ち直している。 特段地域要因に変動はない。比較的住環境の 良好な地域であるが、新興住宅地との競合も あり全体的に見ると宅地需要は弱含みとなっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％