令和6年1月9日　提出 長岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市花園２丁目６番１２ ｢花園２－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路及び区画が整然とした住 宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅南東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境と利便性が程良く、熟成度の高い住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。付近の宅地供給は減り 、需給バランスは次第に改善しており、今後の地価は下落緩和傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市川東地区中心部から外周部にかけての標準住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁や勤務地がある住 宅の一次取得者層である。周辺の新規大規模住宅団地は売却が進んで供給が減り、既存の住宅地に対する選好性が高ま っている。しかし、短期の大量売却の反動や建築費高騰等の影響から、近隣地域等の既存住宅地に対する需要の戻りは 緩やかであり、地価は弱含みの推移となっている。土地は９００～１４００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等の確保が難しく、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的であり、 収益価格は試算しない。また本質的にも標準地付近は自用による居住の快適性を重視した中規模戸建住宅中心の一般住 宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高 い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減で住宅地需要全般はやや縮小傾向。雇 用の改善は鈍く、物価高止まりで実質賃金は 減少、建築費高騰もあり住宅地の選別は厳し くなっている。 周辺の大規模分譲地は売却が進み供給が減少 。今後、近隣地域のような環境の良い住宅地 域に対する選好性が高まる可能性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％