令和6年1月10日　提出 新潟西蒲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外 ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗 Ｗ1 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ既成商業地 域 西14m県道 水道、ガス、下水 巻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 巻駅北西方 400m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧巻町の既存商店街である。金融機関が複数存するものの、空き店舗が多く、人通りも少ない。幹線沿いに存す るショッピングセンター等への顧客流出等から、今後も商況停滞が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧巻町を中心とした西蒲区内、隣接する燕市に所在する商業地域や、商住混在地域等であり、需要者は 、地元の店舗経営者、法人等である。不動産取引は少なく、また、土地総額も画地規模等に応じて様々であり、需要の 中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には貸店舗等の収益物件は見当たらず、自己使用物件が取引の中心であり、賃貸市場が形成されていないことから 、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したもの であり、地域の市場実勢を適正に反映した価格と判断される。よって、当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のと おり決定した。なお、この価格は前年比下落となったが、価格形成要因の変動状況等に照らし、妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区の人口は減少、世帯数は増加傾向にあ る。県内景気は原材料高の影響を受けつつも 、緩やかに持ち直している。 既存の商店街であり、空き店舗が多い。幹線 沿いでのショッピングセンター等の進出によ り、集客力はさらに低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％