令和6年1月10日　提出 新潟西蒲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス 巻 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 巻駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧巻町の市街地に隣接して位置する比較的規模の大きな住宅団地である。開発時期が古く、住民の高齢化が進行 している。新興住宅地域に比し、環境、利便性で劣り、今後も需要はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧巻町を中心とした西蒲区の一般住宅地域である。需要者は、地区内在住者、地縁者、周辺市区町村か らの流入者である。環境、利便性に優る新興住宅地域に比し、需要は弱含みであり、画地規模にもよるが、土地は５０ ０万円～１，０００万円程度、新築の戸建は２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立していないものと認められることから、収益還元法は非 適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したものであり、地域の市 場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該比準価格をも って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区の人口は減少、世帯数は増加傾向にあ る。県内景気は原材料高の影響を受けつつも 、緩やかに持ち直している。 規模の大きい画地や狭い街路も混在しており 、一時取得者の需要対象となりにくい。高齢 化、人口減少も進む中、需要は弱含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％