令和6年1月12日　提出 新潟西蒲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス 越後曽根 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 越後曽根駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、変動要因も特に認められない。今後も現在の用途を維持するものと予測する。 人口減少下で既成住宅地域への需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西川町市街地を中心とした西蒲区内の住宅地域である。需要者は西蒲区在住の一次取得者が中心であ る。当該地域は区画整然とした住宅地域であるが、周辺市区の住宅地に比べ生活利便性がやや劣っており、西蒲区外か らの移住者も少ない。今後も地価は弱含みで推移するものと思料する。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～８ ００万円程度、新築の戸建住宅は１５００～２５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用物件の取得を目的とする取引が主体であるため収益価格の試 算は断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、規範性の高い事例を収集できたため説得 力を有する。したがって、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区の人口は減少傾向で推移している。新 設住宅着工戸数は前年同期に比べて大きく減 少している。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％