令和6年1月10日　提出 新潟西蒲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 岩室 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岩室駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか空地も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。岩室駅から徒歩 圏内であるものの、人口減少などにより宅地需要が少ない状況で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西蒲区岩室地域及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は岩室地域居住の個人や地縁者が中心で、 外部からの転入は限られている。岩室駅から徒歩圏内にあるが、人口減少に伴う需要減に加え、周辺の新興住宅地域で の供給が多く、これら地域との競合等により地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は５００ 万円前後で、新築戸建は１５００～２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件が少なく、利便施設への接近性が劣ることなどから賃貸需要も乏しいため 収益還元法を適用しなかった。比準価格は、地域特性の類似した事例より適切に比較検討し、求められた価格も収束し ており信頼性は高いといえる。よって、自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引価格を基礎に 求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾 向にある。令和４年の土地取引件数は前年よ りやや増加しているが、令和５年８月までは 減少している。 地域要因に大きな変動は認められないが、人 口減少や類似地域との競合等により宅地需要 は弱い状況となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％