別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
新潟西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟西 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.
鑑定評価額 79,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市西区小針４丁目７３０番５外
 ②地積
　(㎡)		 872  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 空地

 低層の店舗、金融機
関等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西19m市道、北東側道 水道、ガス、下水 小針

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 大堀幹線沿いの路線商業地域 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 小針駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ドラッグストア、飲食店舗等が見られる大堀幹線沿いの路線商業地であり、店舗の出店需要はある程度見込まれ
ることから、今後も商業地として現環境を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区内の幹線道路沿いの路線商業地域。想定される不動産の需要者は自己営業用店舗の所有を目的とする
法人等が中心だが、規模の大きめな土地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。西区内では新規の出店
が相次ぎ競争は激化しているが、近隣地域周辺は通行量の多い大堀幹線沿いで背後の住宅地も広いことから、近年地価
は概ね安定的に推移している。土地の広さや取引価格はまちまちで特に需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺は幹線道路沿いの路線商業地域である。貸店舗、マンション等の賃貸物件も一部見られるが、自己使
用目的での取引が中心的であり、収益を目的とする土地需要は少なめと思われる。よって本件では類似の不動産の市場
取引価格に基づき査定した比準価格を標準として、予想される賃料収入より求められた収益価格は参考とし、代表標準
地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [100.0]
100		 89,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、原材料価格等の上昇による影響
などがみられるものの、緩やかに持ち直して
いる。


特に大きな変動要素は無い。新規出店も見ら
れ、出店需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公６１

-29		 新潟市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ５調５５

-22		 新潟市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
北東6m、角地
２住居

(70,200)
c ６公６１

-20		 新潟市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m県道、
中間画地
１住居

(6,200)
d ５公７４

-28		 新潟市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m県道、
北西5m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,747 		 100
[  99.0]
91,664 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,700 
b (　           ) 
110,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
120,995 		 100
[ 134.6]
89,892 
89,900 
c (　           ) 
74,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
82,887 		 100
[  92.1]
89,997 
90,000 
d (　           ) 
74,272  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,718 		 100
[  81.0]
92,244 
92,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,600 円／㎡]  



新潟西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,898,283 
2,566,686 
10,331,597 
7,560,800 
2,770,797 		 （　0.9467）
2,623,114 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     52,462,280 円　　　　（　     60,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   872 ㎡     36.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅の鉄骨造の建物を想定 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種建物としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,337 
595,935 		 3.0  1,787,805 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
92.0 
276.00 
1,870 
516,120 		 1.0  516,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
88.5 
531.00 

1,112,055 		 2,303,925 
0 
⑨年額支払賃料      1,112,055 円　×　12ヶ月　＝　      13,344,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     531.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,344,660 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,067,573 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,877,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,303,925 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,898,283 円　　　　（　        14,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５２
　　　　-9		 1,935  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,337 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収５２
　　　　-10		 1,756  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,348 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 557,786 円  　　　       13,944,660　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,048,300 円  　　　　    104,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,566,686 円　（　　　　　　         2,943 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,560,800 円  
（　　　　　         8,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,898,283 円      
②総費用 2,566,686 円      
③純収益　①－② 10,331,597 円      
④建物等に帰属する純収益 7,560,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,770,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,623,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,008 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,462,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市西区小針四丁目７３０番５
 1100000133643-0000
2 　新潟市西区小針四丁目７３１番１
 1100000133644-0000
3 　新潟市西区小針四丁目７３１番４
 1100000133646-0000
4 　新潟市西区小針四丁目７３１番５
 1100000133647-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
新潟西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟西 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.
鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市西区小針４丁目７３０番５外
 ②地積
　(㎡)		 872  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 空地

 低層の店舗、金融機
関等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西19m市道、北東側道 水道、ガス、下水 小針

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ小針駅の南方に位置する
幹線市道（大堀幹線）沿いの
商業地域		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 小針駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 西区の住宅街を走る大堀幹線沿いであり、今後も一定の繁華性を維持しながら推移するものと予測される。同幹
線は自動車交通量も多く今後も地価は底堅いものと思われるが、物価上昇等の影響には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区の商業地域乃至は商住混在地域、需要者は小売・飲食、各種サービス業を営む事業者が中心である。
西区では近年、新潟西バイパス周辺や郊外の幹線道路沿いにショッピングセンター、スーパー、量販店等が相次ぎ出店
し、商業地は分散化の傾向にある。店舗間・地域間の競争も激化しており、集客力等を反映して地価動向にはバラツキ
が見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性を有する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので実証的で信頼性は高い
ものと思料する。一方、収益価格は商業地評価では尊重すべき価格とされるが、対象近隣は繁華性の高い地域とはいえ
ず、標準的な賃料水準や費用率の把握にやや流動的な面があることは否めない。よって、規範性に優る比準価格を標準
とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 90,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類感染症への移行されたものの
燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ
り社会経済の懸念材料は多い。


背後に良質な住宅地を抱える路線商業地域で
あり、新規店舗の進出も見られ回復基調にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調３２

-32		 新潟市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ５調６５

-28		 新潟市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c ５調７１

-37		 新潟市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
西6m、角地
１中専

(70,200)
d ５調８４

-35		 新潟市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南西4m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,066  		 100
[  75.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
76,186 		 100
[  82.5]
92,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,300 
b (　           ) 
71,599  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
79,554 		 100
[  90.0]
88,393 
88,400 
c (　           ) 
77,842  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
77,919 		 100
[  85.4]
91,240 
91,200 
d (　           ) 
62,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
61,366 		 100
[  67.0]
91,591 
91,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



新潟西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,613,384 
2,513,430 
10,099,954 
7,342,700 
2,757,254 		 （　0.9467）
2,610,292 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     52,205,840 円　　　　（　     59,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   872 ㎡     36.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用及び将来の動向等を勘案して、１階店舗、２階共同住宅（１戸当たり約４５㎡、全６戸）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
2,414 
651,780 		 3.0  1,955,340 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,810 
488,700 		 1.0  488,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

1,140,480 		 2,444,040 
0 
⑨年額支払賃料      1,140,480 円　×　12ヶ月　＝　      13,685,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,685,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,094,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,590,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,444,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,613,384 円　　　　（　        14,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公収５５
　　　　-1		 1,861  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,414 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公収５５
　　　　-2		 2,563  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,371 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 547,430 円  　　　       13,685,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,018,000 円  　　　　    101,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       161,600 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.16 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,513,430 円　（　　　　　　         2,882 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,342,700 円  
（　　　　　         8,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,613,384 円      
②総費用 2,513,430 円      
③純収益　①－② 10,099,954 円      
④建物等に帰属する純収益 7,342,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,757,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,610,292 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,205,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市西区小針四丁目７３０番５
 1100000133643-0000
2 　新潟市西区小針四丁目７３１番１
 1100000133644-0000
3 　新潟市西区小針四丁目７３１番４
 1100000133646-0000
4 　新潟市西区小針四丁目７３１番５
 1100000133647-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考