令和6年1月12日　提出 新潟西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -22 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 小針 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に商業施設や病院が存す る既存住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 小針駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現況を維持すると予測されるが、商業施設の立地に伴う利便性の向 上に加え、周辺の土地価格の上昇の影響を受けて、地価は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区の小針・黒埼地区を中心とする住宅地域の存する圏域である。需要者は３０代～４０代の一次取得 者層が中心で、相続や住み替えを契機とした取引のほか、宅地分譲等による供給が見られる。土地の取引価格は１３０ ０万円前後が中心となっている。既成住宅地であるが、利便性の向上や、周辺の取引価格の上昇によって、地価は今後 も強含みで推移していく地域と予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で、低層住居専用地域ということもあり、経済合理性に適合した収益建物の想定が困難で、 実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主な需要者は居宅の 敷地として利用するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものと考えら れる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [103.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減にとどまるが、土地取引件 数は前年比で減少傾向にある。取引価格は人 気のあるエリアで高止まっているが、地域差 が見られる。 周辺には商業施設や病院が立地し利便性が向 上している。周辺の取引価格上昇の影響を受 けて、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％