令和6年1月5日　提出 新潟西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -19 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区青山新町２５番２ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い南傾斜地の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 青山 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富裕層を中心とする、西区に おける優良住宅地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 青山駅南西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西区を代表する優良住宅地域であり、今後も閑静な住環境が維持されるものと予測される。富裕層を中心とした 底堅い需要が存する地域であり、地価は今後とも上振れを含みながら安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の住宅地域であり、ＪＲ「青山駅」・「小針駅」勢圏の住宅地域との代替競争関係が強い。 需要者は、新潟市在住の中堅所得以上の個人が中心であり、圏域外からの転入者も見られる。閑静な居住環境とブラン ド力を有する優良住宅地域であり、富裕層を中心とした需要が堅調である。土地は２０００～３０００万円、新築戸建 物件は少ないが４０００～６０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な居住環境等に着目した自己使用目的の取引が中心であり、また、画地規模の制約等から経済合理性に適う賃貸住 宅の想定が困難であるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格 判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判 断される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.0] 100 [ 95.1] [104.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類感染症への移行されたものの 燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ り社会経済の懸念材料は多い。 南緩傾斜の閑静な住宅地域であり、地域要因 に大幅な変動は認められない。西区の優良住 宅地域であり、富裕層を中心とした需要が堅 調である。 接面街路が南東側のため、日照・通風等の快 適性が優っている。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％