令和6年1月12日　提出 新潟西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４ ｢浦山４－１２－３３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス、下水 青山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る北向き傾斜地 の住宅地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 青山駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状維持程度で推移していく ものと予測されるが、需要は弱く、当面地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西で、主に海岸部の浦山、青山、小針地区を中心とする住宅地域。需要者は新潟 市内に居住する一次取得者が中心である。需給バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はないが、各所で小規 模な宅地分譲が行われており、利便性・住環境による選別化が進む中、これら要因を反映して地価動向にはバラツキが 見られる。土地は１０００万円程度、新築戸建は総額２５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする地域であり、市場性を有する賃貸住宅を想定することが困難なため収益価格の試算は 断念した。比準価格は対象標準地と代替競争関係の成立する取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したも ので、実証的で信頼性は高いと思料する。居住の快適性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [104.0] 100 [228.8] [101.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は微増傾向。コロ ナ禍後の経済正常化に伴い県内経済は持ち直 しつつあるが、物価高等を背景に先行きは不 透明である。 街路狭隘な傾斜地勢の住宅地域であり、昨今 の不動産市場において選好性は低下している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+108.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％