令和6年1月10日　提出 新潟西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外 ｢寺尾上５－１－９｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ緩傾斜地の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 寺尾 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 行き止まりの道路が多い住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 寺尾駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 通称西大通りと越後線に挟まれた既成の住宅地域で、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。街路 条件の劣る緩傾斜地の住宅地域であることから、需要は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寺尾地区を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、自己居住目的の市内在住の一次取得者で あるが、道路状況から隣接市町村からの転入は限られる状況にある。幹線である西大通り背後の住宅地で、生活利便性 は良好だが、郊外の区画整然とした街路条件の良い新興住宅地との競合で需要は弱含みの傾向にある。土地は１０００ 万円前後で、戸建住宅は２５００～３０００万円の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件が見られるものの、需要者は持家希望者が多く、道路状況を考慮すると経済合理的な収 益建物の想定が困難と思量されることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格牽連性を有する類似地域等に おける事例を比較考量し、信頼性の高い事例を中心に求められており規範性が高い価格といえる。よって、市場の需給 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較による検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [103.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にあ る。令和４年の土地取引件数は前年より増加 しているが、令和５年８月までは，やや減少 で推移している。 地域要因に大きな変化のない既成の住宅地域 であり、街路条件が劣ることから、宅地需要 が弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％