令和6年1月5日　提出 新潟西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -10 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区小針６丁目５６１番５ ｢小針６－２４－１５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 小針 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大堀幹線北側背後の住宅地域 。 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 小針駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測される。良好な利便性と居住環境を兼ね 備えた地域であり、底堅い需要が存することから、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の住宅地域であり、ＪＲ「青山駅」・「小針駅」勢圏の住宅地域との代替競争関係が強い。 需要者は、新潟市在住の中堅所得以上の個人が中心であり、圏域外からの転入者も見られる。良好な利便性と文教環境 を有する安定的な需要が存する地域であり、周辺の小規模分譲地の売行きも好調である。土地は１５００万円前後、新 築戸建物件は３５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な戸建住宅地域であり、また、公法上の規制等から経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎と した実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。し たがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.0] 100 [123.0] [100.0] 100 91,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類感染症への移行されたものの 燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ り社会経済の懸念材料は多い。 店舗が建ち並ぶ幹線道路背後の区画整然とし た住宅地域で、住環境や利便性が高く、土地 需要は堅調に推移している。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％