令和6年1月14日　提出 新潟秋葉 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区滝谷町６０５３番２ ｢滝谷町２－７｣ ②地積 　(㎡) 946   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 事務所兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事業所 等が混在する県道沿 いの地域 南西14m県道 水道、ガス、下水 東新津 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の沿道型施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 事業所等を主体とする県道沿 いの路線商業地域 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 東新津駅北西方 350m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 秋葉区郊外の県道沿いの商業地であるが事業所等が主体で繁華性は低めである。地域要因に特に大きな変動要因 は見られず今後も現状を維持しながら推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の沿道型施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区及びその周辺市区町村の商業地域、混在地域であり、特に郊外型の路線商業地と代替競争関係が強 く認められる。想定される需要者は郊外型店舗や事業所等の所有を目的とする県内の法人が中心であり、外部からの需 要は期待しにくい。また自己使用目的での需要が多くを占めており、収益目的での土地需要は希薄と思われる。取引件 数は少なく取引価格もまちまちで特に需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は郊外の路線商業地であるが、自己使用目的での需要が中心的で収益性は低く、収益目的での土地需 要も希薄と思われる。よって本件では類似する不動産の市場取引価格より導かれた比準価格を標準とし、収益価格は試 算せず、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [170.9] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減、世帯数は微増傾向で推 移している。土地取引件数はほぼ横ばい、新 設住宅着工戸数は減少傾向にある。 特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％