令和6年1月14日　提出 新潟秋葉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区新津本町２丁目１９９９番３外 ｢新津本町２－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 796   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:4 銀行 ＲＣ5 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ中心商業地 域 東16.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 新津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 アーケード商店街の商業地域 街 路 １６．５ｍ市道 交通 施設 新津駅南東方 450m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新津駅近くのアーケード商店街である。郊外の大型店舗の進出により従来からの商店街の衰退が顕著であり、今 後も商業地としての繁華性は弱含み傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の商業地域又は商住混在地域。想定される不動産の需要者は自己営業用店舗の所有を目的とする地 元の個人及び法人等である。新津地区においては近年郊外型のショッピングセンターが相次ぎ出店しており、既存の商 業地との競争が激化している。不動産取引はいくつか見られるが、土地の広さや取引価格はまちまちで特に需要の中心 となる価格帯は見出せない。自己営業目的での土地需要が中心であり、収益目的での土地需要は希薄と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は新津地区の中心部に近い旧来からの商業地であるが、自己使用目的での需要が中心的で収益性は低 く、収益目的での土地需要も希薄と思われる。よって本件では類似する不動産の市場取引価格より導かれた比準価格を 標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 46.1] [102.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減、世帯数は微増傾向で推 移している。土地取引件数はほぼ横ばい、新 設住宅着工戸数は減少傾向にある。 近隣地域内の銀行の支店が一昨年に閉店し、 現在は空地となっている。 特に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％