令和6年1月10日　提出 新潟秋葉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５ ｢秋葉１－２７－２４｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ丘陵地高台の 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋葉丘陵地に位置する既成住 宅地域で、街路条件が劣る 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新津駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新津丘陵北部に形成された既成の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。街路 条件が劣り商業施設等からも離れていることからも、地価は下落傾向で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね秋葉区市街地外縁部の既成住宅地域。市街地から離れた古い住宅地域であることから需要者の中心は 秋葉区内居住者であり、圏外からの転入は見込めない。近年、秋葉区では北部を中心に大規模な区画整理事業や不動産 業者による開発が行われ、それらが需要の中心となっている一方、街路条件が非常に劣る公示地の選好性は低い。土地 は総額で４００万円前後、新築の建物付きで２０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。近年は秋葉区中心市街地においても投資採算性に見合う収益物件が少ない中 、公示地周辺の既成住宅地域内においてはほぼ全てが自用の建物であり、同一需給圏内では賃貸物件は見受けられない ことから収益価格は求められなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼 性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [221.1] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は減少傾向にある。土地取引件 数は、令和４年は前年とほぼ同数であったが 、令和５年は前年を下回るペースで推移して いる。 秋葉区中心市街地付近で程度の良い住宅地が 多く供給されていることもあり、街路条件の 極めて劣る既成住宅地域の需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +34.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％