令和6年1月5日　提出 新潟秋葉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とし た既成住宅地域 北西5m市道、背面道 水道、下水 荻川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 荻川駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 外部からの転入はほとんど見られず、過疎化が進展するものと予測する。高齢化、人口減少による需要減退を反 映して地価も緩やかな下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市秋葉区郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は周辺地域からの転入は少なく、 地縁、血縁を有する個人が中心である。秋葉区の市街化調整区域内では、地縁的選好性が強く、需要を喚起するような 大規模開発もないため、需要は少ない。取引規模などの個別性が様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は区内の市街化調整区域に存する事例を採用し、適切に補修正、要因比較を行って試算されており、規範性が 高い。一方、近隣地域及びその周辺には、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため、収 益還元法は適用できない。区内の市街化調整区域においては、過去の取引価格を指標に現在の価格水準が形成されるこ とが一般的と認められる。従って、比準価格を重視し、地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類感染症への移行されたものの 燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ り社会経済の懸念材料は多い。 農家集落地域であり、地域要因の大きな変動 は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％