令和6年1月12日　提出 新潟秋葉 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区滝谷町１９番２ ｢滝谷町１２－２４｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東新津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋葉丘陵に存する住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東新津駅南西方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。やや利便性に劣るものの長期の 地価下落により割安感があり、中心部の地価上昇も背景に横ばいから緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の中心は秋葉区居住者であるが、周辺市区町域からの転入 も見られる。新津駅西口方面の利便性良好な新興住宅地域においては需要が安定している一方、利便性等に劣る既成住 宅地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は総額５００万円～８００万円台、建売物件で 総額２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅に対する需要が見込めないため、収益還元 法の適用は断念した。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主と してその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の価格から試算された比準価格が最 も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [180.0] [101.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。住宅 投資は弱めの動きとなっている。雇用・所得 環境は改善の動きがみられる。 生活利便性にやや劣るものの、秋葉丘陵に位 置し、住環境は良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％