令和6年1月12日　提出 新潟江南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外 ｢曙町３－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 3,089   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場等の建ち 並ぶ県道背後の工業 地域 東8m市道 水道、下水 亀田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 亀田駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号や高速道インターチェンジへの連続性等の交通アクセスに優れており、今後も現在の用途が維持され ると予測する。地価水準は市内の工業用地不足を反映して、強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市及び周辺市町村に立地する工業地域。需要者は、新潟県内の中小工場事業者、物流業者等が中心 である。幹線道路、高速道路への連続性が良好で新潟市中心部へのアクセスも良い江南区の工業地は、特に物流業者か らの需要が堅調で、地価は上昇傾向で推移している。工業地の取引は画地規模等が様々であるため、需要の中心となる 価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の土地取引が主流であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。自用物件の取得を目 的とした土地取引が中心であり、需要者は主としてその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似 の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、原材料高の影響等を受けつつも 緩やかに持ち直している。設備投資は持ち直 しの動きがみられる。生産は回復の動きに足 踏みがみられる。 交通アクセスに優れていること、市内の工業 用地が不足していること等を背景に需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％