令和6年1月12日　提出 新潟江南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区小杉２丁目１６９番 ｢小杉２－３－６｣ ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も混在する住 宅地域 西5.3m市道、背面道 水道、下水 亀田 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿賀野川左岸に形成された大 規模集落内の住宅地域 街 路 ５．３ｍ市道、二方 路 交通 施設 亀田駅東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ在来の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状維持程度で推移していくものと 思われる。長年の下落で地価水準も相当下げてきており、当面地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江南区及びその周辺の市街化調整区域の農家住宅地域。需要者は地元居住者や地縁性を有する者が中心で あるが、利便性の高い地域では開発、転売を目的とする不動産業者等の参入もある。農村部の宅地需要は全般的に低調 ではあるが、市街地等に近い農家集落では共同住宅の建築や宅地分譲も見られるなど需要は比較的堅調に推移している 。農村宅地の取引は少なく、取引される価格も規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ農村部の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は同 一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼 性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [189.8] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江南区の人口は微減、世帯数は微増傾向。コ ロナ禍後の経済正常化に伴い県内経済は持ち 直しつつあるが、物価高等を背景に先行きは 不透明である。 市街地からやや離れた純農村部で宅地開発等 は見られず、地価は横ばい程度で推移してい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％