別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新潟中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-19 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区弁天橋通３丁目８５６番１外
｢弁天橋通３－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ2		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 新潟

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ新潟駅南口から続く、自
動車通行量の多い弁天線沿い
の路線商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新潟駅南方

2.7km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟駅南地区や大型商業施設集積地に程近い路線商業地域であり、比較的堅調な店舗、事業所用地需要を背景に
、今後も発展的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区の内、新潟駅以南の主要路線沿いやその周辺部の商業地域であり、需要者は県内外の事業法人、
不動産業者、投資家等である。大型店、住宅団地と併設される量販店集積地等、商業施設の出店形態の変化や地域間競
争の激化も背景にあるが、将来的な発展期待性のある地域である。取引総額は、業種業態、画地規模等に応じて様々で
あり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格の２試算価格を求めた。収益価格は、商業地としての
性格上、尊重されるべき価格であるが、自用の店舗用地等の取得を目的とした取引が中心となっている地域であり、ま
た、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、取引市場の実勢を反
映した比準価格を重視し収益価格も参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠
町に次いで低い。県内景気は回復傾向にある
が、物価高等から、個人消費は一部で弱い動
きとなっている。

周辺大型店舗の集客が堅調に推移している他
、鳥屋野潟南部地区開発での地権者合意によ
り、周辺エリア発展による好影響も期待され
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公３５

-3		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ５調３５

-26		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北19m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ５調３５

-29		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ５調３５

-34		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北11m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,178 		 100
[  83.7]
114,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
118,759  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
121,490 		 100
[ 105.0]
115,705 
116,000 
c (　           ) 
94,245  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,470 		 100
[  78.2]
122,084 
122,000 
d (　           ) 
78,663  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,079 		 100
[  76.5]
104,678 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



新潟中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  商業地として熟成しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,032,466 
11,541,834 
42,490,632 
33,167,400 
9,323,232 		 （　0.9453）
8,813,251 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    169,485,596 円　　　　（　     80,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 800.00 Ｓ3 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,108 ㎡     56.0 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２～３階事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
85.0 
680.00 
2,563 
1,742,840 		 3.0  5,228,520 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
800.00 
90.0 
720.00 
2,180 
1,569,600 		 3.0  4,708,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
88.3 
2,120.00 

4,882,040 		 14,646,120 
0 
⑨年額支払賃料      4,882,040 円　×　12ヶ月　＝　      58,584,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,584,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,686,758 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,897,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,646,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,032,466 円　　　　（　        25,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公収５２
　　　　-17		 2,177  
(   2,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,569 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,563 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公収５２
　　　　-18		 2,112  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 85.0]
2,389 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,235,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,757,534 円  　　　       58,584,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,926,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,505,700 円  　　　　    447,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       670,500 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,541,834 円　（　　　　　　         5,475 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 447,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,167,400 円  
（　　　　　        15,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,032,466 円      
②総費用 11,541,834 円      
③純収益　①－② 42,490,632 円      
④建物等に帰属する純収益 33,167,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,323,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,813,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,485,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５６番１
 1100000424280-0000
2 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５６番３
 1100000424282-0000
3 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５７番１
 1100000424283-0000
4 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８６８番６
 1100000424332-0000
5 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８６８番９
 1100000424335-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-19 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区弁天橋通３丁目８５６番１外
｢弁天橋通３－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ2		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 新潟

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新潟駅南方

2.7km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 弁天線の沿道及びその周辺では、平成２０年頃から大型商業施設が複数進出するとともに、背後の住宅団地開発
もあり、着実に路線商業地域として熟成が進む。今後、鳥屋野潟南部地区の開発も控え、更なる発展期待。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ新潟駅の南口方面に存する路線商業地域一円。需要者の中心は県内外の比較的資本力のある法人や
投資家層。緩やかに持ち直している県内景気に伴い、新型コロナ禍で一時低迷した飲食店の収益性も回復傾向にある。
加えて、新潟駅に直結する幹線道路沿いに位置し、自動車交通量・背後人口ともに大変多く、需要は旺盛。業種や画地
規模により取引価格は多様で、市場の中心価格帯の判定は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集できたので、市場の実態を反映し
た規範性が認められる。一方、収益価格は、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮すると、その前提となる適正
賃料及び空室率等の把握に当たり流動的な要素が多く、結果、ややその精度を欠く嫌いがある。本件では比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区では、直近１２カ月で着工建築物床面積
が前期比概ね横這い。商業地全体の地価は、
新潟駅～万代地区間の発展期待等もあり上昇
率拡大。

新潟駅南口からイオン新潟南方面に至る弁天
線沿いに位置し、車両の乗入れに便利な視認
性の高い画地に対する出店意欲は堅調で、発
展期待も高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-32		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ６公２１

-9		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東48m県道、
南東10.5m、
角地
準工

(70,200)
c ５調３５

-26		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北19m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ５調４９

-49		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
132,017 		 100
[ 111.0]
118,934 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
132,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
125,263 		 100
[ 112.0]
111,842 
112,000 
c (　           ) 
118,759  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
121,965 		 100
[ 100.0]
121,965 
122,000 
d (　           ) 
98,337  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
119,624 		 100
[ 102.0]
117,278 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



新潟中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,700,776 
11,567,741 
43,133,035 
33,167,400 
9,965,635 		 （　0.9453）
9,420,515 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    181,163,750 円　　　　（　     85,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 800.00 Ｓ3 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,108 ㎡     56.0 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２～３階事務所（部分貸し）、屋外駐車場４０台分を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
85.0 
680.00 
2,544 
1,729,920 		 3.0  5,189,760 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
800.00 
90.0 
720.00 
2,194 
1,579,680 		 3.0  4,739,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
88.3 
2,120.00 

4,889,280 		 14,667,840 
0 
⑨年額支払賃料      4,889,280 円　×　12ヶ月　＝　      58,671,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,671,360 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,106,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,564,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,667,840 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,411 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,700,776 円　　　　（　        25,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収７２
　　　　-11		 3,007  
(   2,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,544 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収７２
　　　　-14		 3,362  
(   3,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,690 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,235,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,760,141 円  　　　       58,671,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,949,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,505,700 円  　　　　    447,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       670,500 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,567,741 円　（　　　　　　         5,488 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 447,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,167,400 円  
（　　　　　        15,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,700,776 円      
②総費用 11,567,741 円      
③純収益　①－② 43,133,035 円      
④建物等に帰属する純収益 33,167,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,965,635 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,420,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,163,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５６番１
 1100000424280-0000
2 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５６番３
 1100000424282-0000
3 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８５７番１
 1100000424283-0000
4 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８６８番６
 1100000424332-0000
5 　新潟市中央区弁天橋通三丁目８６８番９
 1100000424335-0000
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