別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
新潟中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西11m県道、背面道 水道、ガス、下水 白山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道、二方路 交通

施設		 白山駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟島中心部に比較的近いが、ガレージ等の低利用地も多く、繁華性のやや劣る商業地域である。背後人口の減
少等を背景に、新規開発される土地もあり、今後の動向はやや不安定である。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわゆる新潟島を中心とした低位価格帯の商業地域やその周辺部の商住混在地域等であり、需要者は、
市内の店舗経営者、事業法人、個人投資家、不動産業者等である。不動産取引は少ないが、住居系用途の需要も存する
ことから、需給は概ね均衡している。土地総額は画地規模等に応じて様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せな
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、商業地としての性格上尊重すべき価格であるが、地域の賃貸市況から、適正賃料や空室率の把握には多分
に流動的な要素を含む。比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例より、慎重に補修正、要因比較を行ったもので
、現下の市場実勢を適切に反映した価格と判断される。よって、収益価格は参考に留め、信頼性優位の比準価格を重視
し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [100.0]
100		 91,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類感染症への移行されたものの
燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ
り社会経済の懸念材料は多い。


住居系施設や低利用地も見られる地域であり
、総じてやや衰退基調で推移し、不動産需要
も大きくない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -25.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６５

-14		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ５調６５

-12		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ５調６５

-11		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11.2m市道、
南西3.5m、
角地
１住居

(80,200)
d ５調６５

-4		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e ５調３２

-10		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,341 		 100
[ 107.1]
91,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,800 
b (　           ) 
131,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,371 		 100
[ 141.4]
92,907 
92,900 
c (　           ) 
110,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.9]
117,556 		 100
[ 130.0]
90,428 
90,400 
d (　           ) 
148,448  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,565 		 100
[ 158.4]
95,685 
95,700 
e (　           ) 
132,597  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,597 		 100
[ 150.0]
88,398 
88,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



新潟中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,789,730 
1,131,652 
4,658,078 
3,613,190 
1,044,888 		 （　0.9467）
989,195 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     19,783,900 円　　　　（　     56,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   352 ㎡      9.5 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階は１ＬＤＫ、約４５㎡、３戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,211 
281,903 		 6.0  1,691,418 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,702 
229,770 		 1.0  229,770 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
87.5 
262.50 

511,673 		 1,921,188 
0 
⑨年額支払賃料        511,673 円　×　12ヶ月　＝　       6,140,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,140,076 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,405 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,771,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,921,188 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,789,730 円　　　　（　        16,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公収３５
　　　　-5		 2,008  
(   1,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,231 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,222 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,211 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公収３５
　　　　-12		 1,380  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,212 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,500 円  　　　　     49,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 184,202 円  　　　        6,140,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,900 円  　　　　     49,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        74,550 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,700 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,131,652 円　（　　　　　　         3,215 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,613,190 円  
（　　　　　        10,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,789,730 円      
②総費用 1,131,652 円      
③純収益　①－② 4,658,078 円      
④建物等に帰属する純収益 3,613,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,044,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 989,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,810 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,783,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区白山浦一丁目６１４番４３
 1100000303313-0000
2 　新潟市中央区白山浦一丁目６２５番６
 1100000303498-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西11m県道、背面道 水道、ガス、下水 白山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 かつて新潟交通電車線が走っ
ていた県道（白山停車場・女
池線）沿いの商業地域		 街

路		 １１ｍ県道、二方路 交通

施設		 白山駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駐車場利用も比較的多く見られる商業地域で繁華性は低位であるが、価格水準としては底値に近く、当面地価は
横ばい圏内で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新潟市中央区のいわゆる新潟島を中心とする商業地域乃至は商住混在地域。需要者は店舗、事務所又は併
用住宅を求める事業者が中心である。新潟島の既成商業地では顧客の流出や事業者の高齢化等を背景に商業需要は総じ
て低調であるが、長年の地価下落で土地価格に底値感があるほか、不動産業者等による積極的な取得などもあって地価
は底堅く推移している。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性を有する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので実証的で信頼性は高い
ものと思料する。一方、収益価格は商業地評価では尊重すべき価格とされるが、対象近隣は繁華性の低い地域であり、
標準的な賃料水準や費用率の把握に流動的な面があることは否めない。よって、規範性の高い比準価格を採用し、収益
価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [100.0]
100		 91,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は微減、世帯数は微増傾向。コ
ロナ禍後の経済正常化に伴い県内経済は持ち
直しつつあるが、物価高等を背景に先行きは
不透明である。

商業性は低位であるが、長年の地価下落で背
後住宅地との格差も縮小してきており、地価
に底堅さが見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -25.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６５

-14		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ６公６５

-7		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.5m市道、
東3m、角地
近商

(100,200)
c ６公８４

-9		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東21.4m国
道、中間画地
近商

(90,200)
d ６公８４

-12		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,341 		 100
[ 107.0]
91,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,900 
b (　           ) 
69,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
86,408 		 100
[  94.1]
91,826 
91,800 
c (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,000 		 100
[ 109.0]
91,743 
91,700 
d (　           ) 
76,000  		 100
[  90.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,444 		 100
[  92.8]
90,996 
91,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 仕入

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



新潟中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,827,754 
1,141,716 
4,686,038 
3,642,270 
1,043,768 		 （　0.9467）
988,135 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     19,762,700 円　　　　（　     56,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   352 ㎡      9.5 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅（１ＬＤＫ、１室当たり約４５㎡、３戸）の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,245 
286,238 		 3.0  858,714 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,700 
229,500 		 1.0  229,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
87.5 
262.50 

515,738 		 1,088,214 
0 
⑨年額支払賃料        515,738 円　×　12ヶ月　＝　       6,188,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,188,856 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       371,331 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,817,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,088,214 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,827,754 円　　　　（　        16,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５５
　　　　-3		 2,562  
(   2,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,288 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収５５
　　　　-4		 1,639  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[ 83.0]
2,213 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,500 円  　　　　     50,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 185,666 円  　　　        6,188,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,000 円  　　　　     50,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        75,150 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,141,716 円　（　　　　　　         3,244 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,642,270 円  
（　　　　　        10,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,827,754 円      
②総費用 1,141,716 円      
③純収益　①－② 4,686,038 円      
④建物等に帰属する純収益 3,642,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,043,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,135 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,762,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区白山浦一丁目６１４番４３
 1100000303313-0000
2 　新潟市中央区白山浦一丁目６２５番６
 1100000303498-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考