別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区米山３丁目５７２番２外
｢米山３－１－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 校舎

Ｓ8		 中高層の事務所ビル
等が見られる商業地
域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 新潟

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新潟駅南方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟駅の南口エリアに存し、笹出線沿いの業務系商業地域であったが、オフィス需要の低迷もあり、マンション
の比準が高まっている。新潟駅周辺整備事業に併せ複数の開発案件が進行中であり、地価は堅調に推移と予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅徒歩圏を中心とした、既成商業地域ないし路線商業地域。需要者の中心は、一定の資本力を有す
る県内外の法人企業、不動産業者等である。新型コロナの感染拡大以降、商業地域の地価上昇は一旦後退したが、駅周
辺の整備事業が進行する新潟駅前地区や万代地区では、大規模な投資案件が相次ぎ、回復基調が鮮明化。なお、取引事
例に係る画地規模は多様で、中心となる価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集できたので、市場の実態を反映し
た規範性が認められる。一方、収益価格は、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮すると、その前提となる適正
賃料及び空室率等の把握に当たり流動的な要素が多く、結果、ややその精度を欠く嫌いがある。本件では比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    221,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.7]		 [105.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区では、直近１２カ月で着工建築物床面積
が前期比概ね横這い。商業地全体の地価は、
新潟駅～万代地区間の発展期待等もあり上昇
率拡大。

新潟駅の周辺整備事業と並行し、南口エリア
でも高層マンションを核とした開発事業等が
見られる。これらの動向を受け、近辺でも土
地需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６２

-3		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,600)
b ４公５２

-23		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
北5m、角地
近商

(100,200)
c ５公６１

-4		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道
商業

(80,400)
d ４調６２

-65		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
西11m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,716  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
360,573 		 100
[ 117.5]
306,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
322,000 
b (　           ) 
297,096  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
304,453 		 100
[ 100.7]
302,337 
317,000 
c (　           ) 
269,664  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
280,990 		 100
[ 100.0]
280,990 
295,000 
d (　           ) 
317,374  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
335,032 		 100
[ 116.0]
288,821 
303,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



新潟中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,831,460 
28,500,476 
76,330,984 
59,378,600 
16,952,384 		 （　0.9465）
16,045,431 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    308,565,981 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 600.00 ＲＣ6 3,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,501 ㎡     38.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の部分貸し、２～６階は事務所の部分貸しを想定 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
3,470 
1,769,700 		 6.0  10,618,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
3,070 
1,657,800 		 3.0  4,973,400 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,703 
1,459,620 		 3.0  4,378,860 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,600.00 
89.2 
3,210.00 

9,265,980 		 33,107,040 
0 
⑨年額支払賃料      9,265,980 円　×　12ヶ月　＝　     111,191,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,191,760 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,671,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,520,254 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,107,040 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         311,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,831,460 円　　　　（　        69,841 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収７２
　　　　-12		 2,831  
(   2,746) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
2,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,703 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６公収７２
　　　　-13		 2,793  
(   2,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
2,645 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,135,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,119,176 円  　　　      111,191,760　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,504,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,336,100 円  　　　　    827,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       578,900 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       827,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,500,476 円　（　　　　　　        18,988 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 827,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,378,600 円  
（　　　　　        39,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,831,460 円      
②総費用 28,500,476 円      
③純収益　①－② 76,330,984 円      
④建物等に帰属する純収益 59,378,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,952,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,045,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    308,565,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区米山三丁目５７２番２
 1100000527809-0000
2 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２
 1100000527811-0000
3 　新潟市中央区米山三丁目５７３番７
 1100000527816-0000
4 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２１
 1100000527828-0000
5 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２２
 1100000527829-0000
6 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２３
 1100000527830-0000
7 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２４
 1100000527831-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新潟中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.
鑑定評価額 458,000,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区米山３丁目５７２番２外
｢米山３－１－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 校舎

Ｓ8		 中高層の事務所ビル
等が見られる商業地
域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 新潟

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新潟駅南地区の業務用商業地
域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新潟駅南方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟駅南口地区や笹出線沿いの事務所ビル等の需要も見込まれる商業地域であり、新潟駅周辺整備事業の影響な
どから発展が見込まれ、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅を中心とした商業地域である。需要者は県内外の資金力のある法人、不動産会社、投資家が中心
である。新潟駅南口近くに位置し、新築分譲マンションも多く供給され、店舗や企業の進出も活発であり、新潟駅周辺
整備事業による発展の期待感もあり需要は堅調である。取引される土地総額は、取引態様、画地規模等に応じて様々で
あり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を選択し比準したもので、市場の実態を反映した実証的な価格である
。一方、収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、賃貸市場においては個別の事情が多く適正な賃料水準が見
いだしにくく、また想定要素を含むことから精度はやや劣るものと判断した。よって市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    221,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.9]		 [105.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は、緩やかに持ち直している。一部
地域を除いて店舗等用地に対する需要は増加
傾向で、設備投資も回復の動きを見せている
。

新潟駅周辺整備事業が進展しており商業目的
の利用のほか、マンション需要も見込まれ、
不動産需要は堅調である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６２

-3		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,600)
b ５調６２

-6		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）区画街路、
中間画地
商業

(90,400)
c ５調４９

-52		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.7m市道
、北西7.7m、
角地
商業

(100,400)
d ６公７２

-12		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,716  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
366,088 		 100
[ 125.2]
292,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
558,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
584,784 		 100
[ 189.0]
309,410 
325,000 
c (　           ) 
296,356  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
288,735 		 100
[  98.7]
292,538 
307,000 
d (　           ) 
396,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
386,558 		 100
[ 128.8]
300,123 
315,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



新潟中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

110,612,582 
30,359,748 
80,252,834 
61,245,400 
19,007,434 		 （　0.9465）
17,990,536 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    345,971,846 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 600.00 Ｓ6 3,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,501 ㎡     38.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の部分貸し、２～６階は事務所の部分貸しを想定 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
80.0 
480.00 
3,758 
1,803,840 		 6.0  10,823,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
3,300 
1,683,000 		 3.0  5,049,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
2,880 
1,468,800 		 2.0  2,937,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,600.00 
84.2 
3,030.00 

9,362,040 		 27,622,440 
0 
⑨年額支払賃料      9,362,040 円　×　12ヶ月　＝　     112,344,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,896,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       112,344,480 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,896,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     6,887,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,352,931 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,622,440 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         259,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     110,612,582 円　　　　（　        73,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収３２
　　　　-3		 3,455  
(   3,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 80.0]
3,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,777 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,758 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収３２
　　　　-4		 2,329  
(   2,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]
3,697 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,265,000 円  　　　　    853,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,724,048 円  　　　      117,240,480　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,640,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,598,200 円  　　　　    853,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料     1,279,500 円  　　　　    853,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       853,000 円  　　　　    853,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,359,748 円　（　　　　　　        20,226 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 853,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,245,400 円  
（　　　　　        40,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 110,612,582 円      
②総費用 30,359,748 円      
③純収益　①－② 80,252,834 円      
④建物等に帰属する純収益 61,245,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,007,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,990,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    345,971,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区米山三丁目５７２番２
 1100000527809-0000
2 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２
 1100000527811-0000
3 　新潟市中央区米山三丁目５７３番７
 1100000527816-0000
4 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２１
 1100000527828-0000
5 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２２
 1100000527829-0000
6 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２３
 1100000527830-0000
7 　新潟市中央区米山三丁目５７３番２４
 1100000527831-0000
8 　
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備考