別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新潟中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区花町２０６９番
 ②地積
　(㎡)		 746  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.5:1		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南27m国道、北西側道 水道、ガス、下水 新潟

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 萬代橋西詰付近に位置する柾
谷小路沿いの商業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 新潟駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 古町地区のメインストリート沿いの商業地域であり、中高層の生保ビル等が連担しており、一定の繁華性を維持
しながら推移すると予測する。「にいがた２ｋｍ」等の取り組みにより、地価は回復傾向に進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、古町地区及び周辺の中心商業地域である。需要者は資本力を有する県内外の法人企業、地元不動産業者
等が中心である。古町地区のオフィス需要に力強さはなく、駅前や万代地区と比べて選好性が劣るが、当該地域と比べ
た値頃感が出てきており、「にいがた２ｋｍ」等の取り組みにより、地価は回復傾向にある。取引される価格帯は規模
や店舗の経営形態に応じてばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺では自用目的の取引も多く、またビルのグレードや空室率の高さ等により賃料水準にばらつきが見ら
れ、適正賃料の把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。一方比準価格は、価格牽連性の高い事
例に基づき試算されたものであり、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    557,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[275.0]		 [105.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症の収束に伴い、県
内景気は緩やかに持ち直している。



新潟三越跡地の開発計画が進むが、西堀ロー
サの閉鎖が取りざたされるなど、集客力の低
下が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　+150.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公６０

-7		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東19.5m市
道、中間画地
商業

(90,600)
b ５調７３

-29		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ５調３２

-11		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
中間画地
商業

(80,600)
d ６公７３

-4		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14.5m市道、
北9m、二方路
商業

(100,600)
e ５調３２

-12		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,067  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[  87.3]
200,709 		 100
[  90.3]
222,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
174,143  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
192,138 		 100
[  85.5]
224,723 
236,000 
c (　           ) 
153,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,725 		 100
[  71.3]
214,201 
225,000 
d (　           ) 
131,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  88.0]		 100
[  91.8]
162,290 		 100
[  72.0]
225,403 
237,000 
e (　           ) 
149,716  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,267 		 100
[  67.5]
221,136 
232,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    233,000 円／㎡]  



新潟中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

91,085,808 
31,288,234 
59,797,574 
52,055,000 
7,742,574 		 （　0.9210）
7,130,911 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    137,132,904 円　　　　（　    184,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 505.00 Ｓ6 3,060.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   746 ㎡     31.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的建物規模、使用容積率を考慮のうえ、６階建事務所ビル（タワーパーキング併設）を想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
560.00 
67.0 
375.20 
4,181 
1,568,711 		 6.0  9,412,266 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
3,216 
1,366,800 		 3.0  4,100,400 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
2,894 
1,229,950 		 3.0  3,689,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,060.00 
81.7 
2,500.20 

7,855,311 		 28,272,066 
0 
⑨年額支払賃料      7,855,311 円　×　12ヶ月　＝　      94,263,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,500.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,500 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,263,732 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       6,660,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    10,092,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 90,831,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,272,066 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         254,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      91,085,808 円　　　　（　       122,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収６６
　　　　-9		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,224 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,216 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収６６
　　　　-10		 2,949  
(   2,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,625,000 円  　　　　    725,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,157,034 円  　　　      100,923,732　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,385,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,308,000 円  　　　　    725,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料     1,087,500 円  　　　　    725,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       725,000 円  　　　　    725,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,288,234 円　（　　　　　　        41,941 円／㎡）　　（経費率　　  34.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9210    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 725,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,060.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,055,000 円  
（　　　　　        69,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 91,085,808 円      
②総費用 31,288,234 円      
③純収益　①－② 59,797,574 円      
④建物等に帰属する純収益 52,055,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,742,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,130,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,132,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     184,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区花町２０６９番
 1100000305562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区花町２０６９番
 ②地積
　(㎡)		 746  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.5:1		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南27m国道、北西側道 水道、ガス、下水 新潟

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 新潟駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 柾谷小路沿いの中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、過年の地価下落によって価格調整が進んだこと
から、地価水準は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、古町地区、万代地区、新潟駅周辺の新潟市中央区内の中心商業地域である。主な需要者は、県内外の法
人・不動産業者・投資家等である。依然としてオフィス需要は低調であるものの、過年の地価下落により価格調整が進
み、住居系としての需要も見込める地域となっている。市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々であり、
明確に見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区内にある商業地域の取引事例を収集し査定した、市場の
実態を反映した価格である。一方、収益価格は、中層事務所を想定したが、適正な賃料、建築費等の把握につき、個別
性が強く信頼性はやや劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結
果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    557,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[273.0]		 [105.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は微減傾向で推移しており、土
地取引件数に関して令和５年は概ね前年と同
傾向で推移している。


新潟市役所が移転してきたが、古町地区の商
業地としての需要は弱含みである。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +30.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公７３

-4		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14.5m市道、
北9m、二方路
商業

(100,600)
b ６公６２

-40		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、北東8m、
角地
商業

(100,450)
c ６公６６

-20		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
商業

(90,600)
d ５公６０

-5		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  88.0]		 100
[  91.8]
162,290 		 100
[  74.3]
218,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
195,435  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
189,107 		 100
[  79.7]
237,274 
249,000 
c (　           ) 
133,221  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
147,135 		 100
[  73.5]
200,184 
210,000 
d (　           ) 
159,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
159,401 		 100
[  68.6]
232,363 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



新潟中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,269,244 
21,415,238 
55,854,006 
48,321,400 
7,532,606 		 （　0.9210）
6,937,530 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    133,414,038 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 450.00 Ｓ6 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   746 ㎡     31.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況により、部分貸しの６階建を想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
3,600 
1,296,000 		 6.0  7,776,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
450.00 
85.0 
382.50 
2,973 
1,137,173 		 3.0  3,411,519 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
84.2 
2,272.50 

6,981,865 		 24,833,595 
0 
⑨年額支払賃料      6,981,865 円　×　12ヶ月　＝　      83,782,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,272.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,782,380 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,464,638 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,045,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,833,595 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         223,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,269,244 円　　　　（　       103,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収７３
　　　　-5		 2,721  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,958 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,973 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収７３
　　　　-6		 2,340  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
3,000 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,365,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,551,038 円  　　　       85,510,380　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,369,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,783,800 円  　　　　    673,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,415,238 円　（　　　　　　        28,707 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9210    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 673,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,321,400 円  
（　　　　　        64,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,269,244 円      
②総費用 21,415,238 円      
③純収益　①－② 55,854,006 円      
④建物等に帰属する純収益 48,321,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,532,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,937,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,414,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区花町２０６９番
 1100000305562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考