別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
｢堀之内南１－３３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,656  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 事務所兼倉庫

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西22m県道 水道、ガス、下水 新潟

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 新潟バイパス桜木ＩＣから続
く、自動車通行量の多い路線
商業地域。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新潟駅南西方

1.9km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 和合線沿いの路線商業地域として、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。自動車交通量の多い比
較的繁華性の高い地域であることから、地価は今後も強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区及びその周辺の路線商業地域一円。需要者の中心は、県内外の法人や不動産業者、一定の
資金力を有する個人等である。桜木ＩＣから続く県道沿いで自動車交通量が多く、背後人口も購買力の高い所得層が中
心であることから、中央区内における出店意欲の高い地域であり、需要は堅調に推移している。取引される価格帯は地
域や規模によって様々であり、中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域内における賃貸借契約は、画地規模や契約内容によって個別性が強く、かつ、契約内容等の詳細把握が困
難であることから、収益価格の前提となる賃料の精度はやや低い。一方で、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基
礎とした実証的価格であり、相対的信頼性・規範性が優ると判断される。したがって、収益価格を参考に留めて、比準
価格を重視し、価格形成要因の変動状況をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では過去５年間で人口が減少、世帯数
は増加している。県内景気は原材料高の影響
を受けつつも緩やかに持ち直している。


地域要因に目立った変動は認められないが、
中央区内の主要な路線商業地域であることか
ら、宅地需要は堅調に推移している。


地域内における標準的な画地であり、特段の
優劣は認められない。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調４９

-34		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西17.5m県
道、中間画地
２住居

(60,200)
b ６公６０

-31		 新潟市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北17m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c ５調７１

-30		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13.5m市道、
西9.9m、角地
１住居

(80,200)
d ６公２１

-9		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東48m県道、
南東10.5m、
角地
準工

(70,200)
e ６公８４

-9		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東21.4m国
道、中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,529  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
136,905 		 100
[ 109.8]
124,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　    106,686) 
106,686  		 100
[  80.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,891 		 100
[ 110.7]
122,756 
123,000 
c (　           ) 
124,509  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,120 		 100
[ 101.5]
126,227 
126,000 
d (　           ) 
132,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
125,263 		 100
[  97.0]
129,137 
129,000 
e (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,000 		 100
[  82.0]
121,951 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



新潟中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,170,622 
6,530,499 
24,640,123 
16,472,400 
8,167,723 		 （　0.9453）
7,720,949 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    148,479,788 円　　　　（　     89,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   1,656 ㎡     24.0 m x   70.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用容積率等を考慮して、１階フロア貸し店舗、２階部分貸し事務所、屋外駐車場２５台分（賃料に含む）を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
650.00 
85.0 
552.50 
2,694 
1,488,435 		 3.0  4,465,305 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
650.00 
90.0 
585.00 
2,270 
1,327,950 		 3.0  3,983,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
87.5 
1,137.50 

2,816,385 		 8,449,155 
0 
⑨年額支払賃料      2,816,385 円　×　12ヶ月　＝　      33,796,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,137.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,796,620 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,703,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,092,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,449,155 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,170,622 円　　　　（　        18,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収６０
　　　　-7		 2,663  
(   2,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,694 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収６０
　　　　-8		 2,676  
(   2,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,598 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,013,899 円  　　　       33,796,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,613,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,237,700 円  　　　　    222,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,530,499 円　（　　　　　　         3,944 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,472,400 円  
（　　　　　         9,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,170,622 円      
②総費用 6,530,499 円      
③純収益　①－② 24,640,123 円      
④建物等に帰属する純収益 16,472,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,167,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,720,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,479,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８６番１
 1100000435169-0000
2 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８１番２７
 1100000435151-0000
3 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８７番３
 1100000435171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新潟中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
｢堀之内南１－３３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,656  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 事務所兼倉庫

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西22m県道 水道、ガス、下水 新潟

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 和合線沿いで交通量の多い路
線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新潟駅南西方

1.9km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。交通量が多い
ほか、背後の住宅地の人口も増加傾向にあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ新潟駅の駅南地区及びその周辺の路線商業地域である。需要者は県内外の法人や不動産業者、資金
力のある個人等である。背後には住宅も多く、新潟バイパスや市内中心部へのアクセス性が良いことから、需要は堅調
である。土地取引においては画地規模や業種業態の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の市場において成立した取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は、収益性に基づ
く理論的な価格であるが、想定要素を多く含むことから相対的に信頼性は劣る。そのため、比準価格を重視して収益価
格は参考にとどめ、他の公示価格等との均衡に留意し、不動産の需給動向等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ
る。県内景気は一部に弱さが見られるものの
、持ち直しつつある。


アクセスの優れた路線商業地であり、需要は
強い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公２１

-9		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東48m県道、
南東10.5m、
角地
準工

(70,200)
b ６公８４

-9		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東21.4m国
道、中間画地
近商

(90,200)
c ５調４９

-49		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ５調４９

-34		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西17.5m県
道、中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
125,263 		 100
[  97.9]
127,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,000 		 100
[  88.4]
113,122 
113,000 
c (　           ) 
98,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
118,930 		 100
[  93.1]
127,744 
128,000 
d (　           ) 
120,529  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
135,202 		 100
[ 108.0]
125,187 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



新潟中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,816,521 
7,358,704 
27,457,817 
19,292,000 
8,165,817 		 （　0.9453）
7,719,147 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    148,445,135 円　　　　（　     89,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 665.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   1,656 ㎡     24.0 m x   70.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
90.0 
630.00 
2,667 
1,680,210 		 6.0  10,081,260 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
2,266 
1,427,580 		 3.0  4,282,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
90.0 
1,260.00 

3,107,790 		 14,364,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,107,790 円　×　12ヶ月　＝　      37,293,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,293,480 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,610,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,682,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,364,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,816,521 円　　　　（　        21,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収２１
　　　　-8		 2,014  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,667 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収２１
　　　　-9		 1,913  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,118,804 円  　　　       37,293,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,669,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,620,800 円  　　　　    260,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       390,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,358,704 円　（　　　　　　         4,444 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,292,000 円  
（　　　　　        11,650 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,816,521 円      
②総費用 7,358,704 円      
③純収益　①－② 27,457,817 円      
④建物等に帰属する純収益 19,292,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,165,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,719,147 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,445,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８６番１
 1100000435169-0000
2 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８１番２７
 1100000435151-0000
3 　新潟市中央区堀之内南一丁目２８７番３
 1100000435171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考