別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-8 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.
鑑定評価額 415,000,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区米山３丁目６００番７外
｢米山３－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,818  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所

Ｓ5		 中低層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 新潟

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の店舗、事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新潟駅南方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟駅の南口、弁天線沿いの中高層のマンション、事務所・店舗を中心とした商業地域である。新潟駅周辺整備
事業による再開発の影響もあり中長期的な発展が見込まれ、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗、事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅周辺の幹線道沿いを含む商業地一円である。店舗・事務所のほか利便性の高い地域であることか
らマンション需要も見込まれ、需要者は県内外の事業法人や不動産業者、マンションデベロッパーが想定される。新潟
駅南口やバイパス道路へのアクセスも良好であることに加え、駅周辺事業の影響もあり需要は堅調である。業種や画地
規模にばらつきが見られ、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格及び土地残余法による収益価格を求めた。比準価格は中央区の新潟駅周辺の商業地域の
取引事例から求められており、市場の実態を反映した規範性の高い価格として求められた。一方で、収益価格は想定建
物に関する適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、比準価格を重視
し、想定を含む収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-15            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    225,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約に加え、金利の動
向等先行きに不透明感が漂うが、条件に優る
物件に対する引き合いは強い。


駅周辺整備事業による再開発が進行しており
、利便性に着目した業務利用のほか、マンシ
ョン需要も見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公３２

-2		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ６公７２

-14		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.5m私道
、西3.5m、
角地
近商

(90,300)
c ６公４９

-1		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20.8m国
道、東3m、
二方路
近商

(90,300)
d ５調５２

-37		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20.5m県
道、南西7m、
角地
商業

(100,400)
e ５調６２

-42		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m市道、
南6m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,104  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
201,285 		 100
[  87.6]
229,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
230,000 
b (　           ) 
101,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,999 		 100
[  52.5]
199,998 
200,000 
c (　           ) 
136,956  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,463 		 100
[  58.0]
238,729 
239,000 
d (　           ) 
217,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
227,415 		 100
[  99.8]
227,871 
228,000 
e (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
123,978 		 100
[  56.1]
220,995 
221,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



新潟中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

105,709,446 
28,032,003 
77,677,443 
60,024,800 
17,652,643 		 （　0.9465）
16,708,227 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    321,312,058 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 760.00 ＲＣ5 3,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   1,818 ㎡     30.8 m x   59.1 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益物件として、１Ｆフロア貸し店舗、２Ｆフロア貸し事務所、３～５Ｆ単身向け１ＬＤＫ平均専有面積約４０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
85.0 
595.00 
3,562 
2,119,390 		 6.0  12,716,340 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
700.00 
88.0 
616.00 
3,206 
1,974,896 		 3.0  5,924,688 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
700.00 
87.0 
609.00 
2,650 
1,613,850 		 1.0  1,613,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,500.00 
86.8 
3,038.00 

8,935,836 		 23,482,578 
0 
⑨年額支払賃料      8,935,836 円　×　12ヶ月　＝　     107,230,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,038.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,992,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       107,230,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,992,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     6,733,322 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,488,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,482,578 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     105,709,446 円　　　　（　        58,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収７２
　　　　-13		 2,793  
(   2,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,562 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収７２
　　　　-14		 3,362  
(   3,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,470 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,180,000 円  　　　　    836,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,222,203 円  　　　      112,222,032　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,113,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,426,800 円  　　　　    836,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料     1,254,000 円  　　　　    836,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       836,000 円  　　　　    836,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,032,003 円　（　　　　　　        15,419 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 836,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,024,800 円  
（　　　　　        33,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 105,709,446 円      
②総費用 28,032,003 円      
③純収益　①－② 77,677,443 円      
④建物等に帰属する純収益 60,024,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,652,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,708,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    321,312,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区米山三丁目６００番７
 1100000527918-0000
2 　新潟市中央区米山三丁目５９７番２０
 1100000527909-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新潟中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 5-8 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.
鑑定評価額 416,000,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区米山３丁目６００番７外
｢米山３－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,818  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所

Ｓ5		 中低層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 新潟

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の店舗、事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新潟駅南地区の主要道路沿い
の商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新潟駅南方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 通称弁天線沿いに事務所ビルやマンション需要が見込まれる商業地域で、新潟駅周辺整備事業の影響などから今
後の発展が期待される。駅周辺における高値での取引に牽引され、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗、事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅を中心とした商業地域である。需要者の中心は、資金力を有する県内外の法人・不動産業者・投
資家等である。新潟駅南口に比較的近くの幹線道路沿いに位置し、周囲でマンション等の建設が見られるほか、新潟駅
周辺整備事業による今後の期待感もあって、需要は堅調に推移している。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に
応じてばらつきがみられ、中心となる価格帯は様々で見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の市場において成立した取引事例を選択し比準したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ
る。店舗等の賃貸借は個別性が強く、適正な賃料水準を見出しにくい状況にあるため、収益価格は相対的に精度がやや
低いと判断される。よって規範性の高い取引事例から比準して求めた比準価格を標準として、収益価格を関連付け、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-15            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    225,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は、緩やかに持ち直している。一部
地域を除いて店舗等用地に対する需要は増加
傾向で、設備投資も回復の動きを見せている
。

新潟駅周辺整備事業が進展しており商業目的
の利用のほか、マンション需要も見込まれ、
不動産需要は堅調である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公３２

-2		 新潟市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ５公６１

-3		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ５公６１

-4		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ６公６２

-40		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、北東8m、
角地
商業

(100,450)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,104  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
201,285 		 100
[  86.9]
231,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
211,811  		 100
[  80.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
273,766 		 100
[ 113.5]
241,204 
241,000 
c (　           ) 
269,664  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
279,911 		 100
[ 119.7]
233,844 
234,000 
d (　           ) 
195,435  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
189,107 		 100
[  81.1]
233,178 
233,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



新潟中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,371,237 
28,523,521 
75,847,716 
57,799,000 
18,048,716 		 （　0.9465）
17,083,110 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    328,521,346 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 680.00 Ｓ5 3,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   1,818 ㎡     30.8 m x   59.1 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階部分貸し事務所、３～５階共同住宅（１ＬＤＫ・４０㎡前後）を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
680.00 
80.0 
544.00 
3,681 
2,002,464 		 6.0  12,014,784 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
680.00 
85.0 
578.00 
3,250 
1,878,500 		 3.0  5,635,500 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
680.00 
85.0 
578.00 
2,830 
1,635,740 		 1.0  1,635,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,400.00 
84.0 
2,856.00 

8,788,184 		 22,557,504 
0 
⑨年額支払賃料      8,788,184 円　×　12ヶ月　＝　     105,458,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,856.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,458,208 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     6,483,012 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,159,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,557,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         212,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,371,237 円　　　　（　        57,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収３２
　　　　-1		 3,436  
(   3,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,699 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,681 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収３２
　　　　-2		 3,591  
(   3,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,780 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,025,000 円  　　　　    805,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,064,221 円  　　　      110,642,208　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,307,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,114,400 円  　　　　    805,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料     1,207,500 円  　　　　    805,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       805,000 円  　　　　    805,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,523,521 円　（　　　　　　        15,690 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 805,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,799,000 円  
（　　　　　        31,793 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,371,237 円      
②総費用 28,523,521 円      
③純収益　①－② 75,847,716 円      
④建物等に帰属する純収益 57,799,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,048,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,083,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    328,521,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区米山三丁目６００番７
 1100000527918-0000
2 　新潟市中央区米山三丁目５９７番２０
 1100000527909-0000
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