令和6年1月15日　提出 新潟中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -20 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区関屋恵町２００２番３６ ｢関屋恵町１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い街路条件が劣る住 宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス、下水 関屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟島西側の街路条件にやや 劣る既成住宅地域。 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 関屋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。街路条件にやや劣るため、宅地需要はやや低調である。価格調整 も進み、地価は安定している。今後も現在の居住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟島西部を中心として西区東部にかけての住宅地域である。需要者の中心は、新潟市内の一次取得者 層等であり、近隣市町村からの転入者も見られる。街路条件の劣る既成住宅地域であるが、新潟島の既成住宅地域では 、近年値頃感もあり需給関係は安定している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１５００万円程度、新築戸建物 件で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、画地規模が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思 料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、一部狭小な画地もあるが、その他は戸建 住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたもの と思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [104.0] 100 [144.1] [101.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部業種に改善も認められるが、原材料の高 騰等により厳しい状況にある。中央区の人口 は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にあ る。 地域要因に変動は認められない。値頃感から 市中心部への回帰傾向があるが、街路条件に 劣る住宅地の選好性が低くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％