令和6年1月5日　提出 新潟中央 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -19 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 白山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟市中心部に近接する住宅 地域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 白山駅北方 800m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。近年の市中心部への回帰傾向等を背景に、富 裕層を中心とした土地需要が回復傾向にあることから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、通称新潟島内に存する中高級住宅地域一円。需要者の中心は、高所得者層の市内外の一次取得者及び買 替取得者である。中心部の既成住宅地域では、近年において居住者の高齢化や総額重視・利便性重視の市場環境から、 高額物件の取引は低調であったが、やや回復傾向にある。近年の地価下落による値頃感もあり需給関係は安定しており 、土地は２０００～３０００万円程度、新築戸建は３５００～５０００万円程度が不動産取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等も見られるが、画地規模等を勘案すると経済合理的な収益建物の想定が困難であることから収益還元 法は非適用とし、市場を直接反映している比準価格を採用した。対象地の最有効使用は快適性が重視される戸建住宅地 であり、需要者は通常取引相場を指標に価格決定されるものと思量する。よって、取引事例から試算された比準価格が 説得力を有するものと判断して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を基に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [146.5] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類感染症への移行されたものの 燃料費の高騰や世界的な有事が引き続きおこ り社会経済の懸念材料は多い。 首都圏のような景気回復には至っていないも のの、住環境が良好な住宅地において需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％