令和6年1月10日　提出 新潟中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -18 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７ ｢山二ツ４－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅の 多い既成の住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 新潟 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 新潟駅南東方 4.0km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家住宅地域に隣接する一般住宅地域であり、ミニ開発等により一般住宅地化が進みつつある。最寄り商 業施設の他、大型商業施設にも程近い利便性の高さから、今後も発展基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区南部や東区南西部の一般住宅地域である。需要者は新潟市内在住者や周辺市町村からの流入者であ る。近年、まとまった規模の宅地供給が少ないこともあり、周辺小規模分譲地の販売も概ね好調に推移している。土地 は総額で１，５００～２，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも一部存在するが、自己使用目的の戸建住宅用地が取引の大部分を占める地域であることから、収益 還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したものであり 、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって、当該 比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [122.1] [103.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠 町に次いで低い。県内景気は原材料高の影響 を受けつつも、緩やかに持ち直している。 周辺小規模分譲地の販売は概ね好調である。 近年、周辺でまとまった規模の宅地開発が少 なく、需給はやや逼迫基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％