令和6年1月12日　提出 新潟中央 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -17 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２ ｢天神尾２－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 新潟 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ新潟駅徒歩圏内に位置す る既成住宅地域。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新潟駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。新潟駅南地区の人気エリア であり、需要に比べ供給が不足していることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区の住宅地域であり、新潟駅南側の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は、新潟市在 住の中堅所得以上の一次取得者が中心であり、近隣市町からの転入者も含まれる。新潟駅から徒歩圏内に位置する生活 利便性の高い地域であり、周辺では画地規模を小さくして総額を抑えた分譲地が供給されるなど、宅地需要は強含みで 推移している。土地は２０００万円前後、新築戸建物件は４０００～５０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、また、画地規模の制約等から経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難で あるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした 実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したが って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区では過去５年間で人口が減少、世帯数 は増加している。令和５年の土地取引件数は 対前年比で概ね同水準で推移している。 地域要因の大幅な変動は認められないが、新 潟駅南地区の生活利便性の高い地域であるこ とから、需要は強含みで推移している。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％