令和6年1月14日　提出 新潟中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４ ｢網川原１－９－５｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 新潟 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 新潟駅南西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した利便性良好な住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測する。周辺の小規模開発や土地区 画整理事業地の開発の影響から土地需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区の新潟駅南口以南に位置する住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であ るが、市外からの転入者も見られる。女池上山地内の土地区画整理事業に伴う郊外型商業施設等の出店により利便性が 高まり、周辺に小規模開発も多く見られる等、宅地需要は堅調に推移している。土地は１５００～２０００万円程度、 新築の戸建物件は３０００～４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺に存する住宅地の取引事例を収集し、補修正、要因比較等を適正に行って試算した。一方、周辺には アパート等も見受けられるが、画地規模が小さく、経済合理的な収益建物の想定が困難なため、収益還元法は適用でき なかった。当該地域は住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比 準価格を重視し、中央区の地価動向を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直している。中央区 の人口は市内で最も多く、人口減少率や高齢 化率も県全体に比して小さい。 周辺の土地区画整理事業や小規模開発の影響 により土地需要は強く、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％