令和6年1月10日　提出 新潟中央 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２ ｢神道寺南１－６－１８｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 新潟 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 新潟駅南方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新潟バイパスの南側、鳥屋野潟近くに位置する一般住宅地域である。街路幅員は狭いが、最寄り商業施設や駅南 地区に接近し、利便は高い。今後も、現状維持ないしはやや発展基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区の内、新潟駅南地区やその周辺部、鳥屋野地区等の一般住宅地域である。需要者は、新潟市在住 者や周辺市町村からの転入者である。新潟駅や各種商業施設に程近く、高い利便性を有することから、需要は堅調であ り、残存未利用地での小規模開発も行われている。土地は１，０００万円～１，７００万円程度、新築戸建物件は２， ５００～３，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるが、自己使用目的の戸建住宅用地取引が主である地域であり、小規模画地であることも 勘案し、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って求めた ものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よっ て当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [167.1] [104.0] 100 84,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠 町に次いで低い。県内景気は原材料高の影響 を受けつつも、緩やかに持ち直している。 街路は狭いが、小規模開発により、周辺での 宅地化が進んでおり、新潟駅南地区での供給 不足等から、当該地域の需要も概ね堅調と判 断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％