令和6年1月10日　提出 新潟中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９ ｢弁天橋通２－２８－５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 新潟 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 新潟駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 弁天線背後のほぼ熟成した一般住宅地域である。新潟駅南地区や各種大型商業施設へのアクセスが良好であるこ とから、今後も発展基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区の南部やこれに隣接する東区の一般住宅地域であり、需要者は地元在住者や周辺市区町村からの流 入者である。大型商業施設への接近に優れることや、高価格帯である新潟駅南地区の代替地区としての性格も有するこ とから、需要は堅調に推移している。土地総額は１，５００万円か１，９００万円程度、新築戸建は、３，０００万円 から４，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、戸建一般住宅を主とする地域であることや対象標準地の画地規模等を勘案し、収益還 元法は非適用とした。比準価格は、近距離圏内に所在する取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したも のであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって 当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [104.0] 100 95,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠 町に次いで低い。県内景気は原材料高の影響 を受けつつも、緩やかに持ち直している。 残存未利用地での小規模開発も行われ、比較 的強めの価格で販売されている。大型商業施 設に接近し、利便性が高いことから、需要は 堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％