令和6年1月10日　提出 新潟中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 76,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区窪田町３丁目１７０番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 新潟 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 新潟駅北方 3.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新潟島北部地域に属する一般住宅地域である。街路が広く、周辺部に比し居住環境は良好な方であるが、地縁的 選好性が強く、居住者の高齢化も進行していることから、幾分衰退基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟島北部一帯に属する下町住宅地域である。需要者は、地区内在住者や地縁者が中心であり、地区外 からの転入は少ない。取引の中心となる価格帯は、土地のみで概ね１０００万円以内。新築一戸建てで総額２５００万 円程度。中小規模画地が多く、総額が抑えられる面もあることから、街路に問題のない土地であれば、一定の需要を見 込むことができる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とした地域であり、小規模画地でもあり、共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法は非適用と した。比準価格は類似地域内の取引事例を採用し、慎重に、補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の市場 実勢を適正に反映した妥当性高い価格と判断される。よって、当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、この価格は前年比下落となったが、価格形成要因の変動状況等に照らし、妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠 町に次いで低い。県内景気は原材料高の影響 を受けつつも、緩やかに持ち直している。 住宅の建て替え等により、街区の外観は幾分 改善しているが、地域的選好性から需要は限 定的であり、取引価格も弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％