令和6年1月12日　提出 新潟中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区中大畑町５５４番 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い都心に近い閑静な 住宅地域 南東8.5m市道 水道、ガス、下水 新潟 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 新潟駅北西方 2.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 新潟市中心部に近く、文化財等も周辺に所在する閑静な高級住宅地域である。富裕層を中心とした需要が見込め 、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区新潟島内における中高級住宅地域である。主な需要者は、新潟市内在住の二次取得者層等 が中心である。優れた居住環境・立地性を求め、富裕層を中心とした需要が見込める地域である。市場の中心価格帯は 、取引される規模は様々であるが、土地で３０００～５０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市新潟島内にある住宅地域の取引事例を収集し査定した、市場の 実態を反映した価格である。一方、収益価格は、アパート等も受けられるが、居住環境を重視した自用目的の取引が中 心の地域であり、また、画地条件から市場性のある収益建物の想定ができなかったため適用しなかった。従って比準価 格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [100.9] [104.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減傾向で推移しており、土 地取引件数に関して令和５年は概ね前年と同 傾向で推移している。 中央区の高級住宅地域であり、富裕層を中心 に需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％