別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.
鑑定評価額 525,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区川端町１丁目５番１
 ②地積
　(㎡)		 3,835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
不整形
1:1		 共同住宅

ＲＣ14		 信濃川沿いにマンシ
ョン等が建ち並ぶ住
宅地域		 南東7.6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 新潟

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 信濃川やすらぎ堤緑地沿いに
存し、眺望で優れる地域		 街

路		 ７．６ｍ市道、角地 交通

施設		 新潟駅北西方

2.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションを主とした住宅地域として、現在の用途が維持されるものと予測する。建築費の高騰によりマンショ
ン価格も上昇しているが、マンション適地の需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              134,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区の中心商業地域及びその周辺のマンション需要が見込まれる地域。需要者は、県内外の開
発業者である。新築分譲マンションの堅調な需要を受けて地価は上昇傾向にある。適地となる大規模画地の取引は限定
的であり、取引される規模や価格帯は開発計画等により様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、新潟市中心部に位置し、比較的規模が大きく、共同住宅地用地として代替競争関係が認められる事例から
求めており説得力を有する。開発法価格は、新築分譲マンションを想定し、実際の販売価格や販売費用の水準を参考に
求めたもので、需要者の視点を直接的に反映している一方、想定内容においてやや不確実な部分を包含する。よって、
比準価格を標準とし、開発法価格により検証し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.0]		 100
[118.8]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。住宅
投資は弱めの動きとなっている。雇用・所得
環境は改善の動きがみられる。


信濃川沿いなどの立地条件の良いマンション
適地に対する需要は高く、マンション供給過
剰の中でも稀少性が高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+200.0
行政　　　　　　 -60.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-31		 新潟市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北17m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b ５調７１

-30		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13.5m市道、
西9.9m、角地
１住居

(80,200)
c ５調７１

-31		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m市道
、南5.8m、
北西4.3m、
三方路
１住居

(80,200)
d ５調４９

-35		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
東1.6m、
二方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    106,686) 
106,686  		 100
[  80.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,891 		 100
[ 101.9]
133,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
124,509  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,875 		 100
[  93.0]
136,425 
136,000 
c (　           ) 
142,737  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,177 		 100
[  88.6]
160,471 
160,000 
d (　           ) 
65,708  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
94,240 		 100
[  79.1]
119,140 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



新潟中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,150,040,499 
3,637,044,526 
13 
505,000 
10,571.77 
280,000 
13,901.18 
⑧開発法による価格 　　          512,995,973 円　　　　（　              134,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,835 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,835.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,434.05 ㎡  13,901.18 ㎡  11,357.80 ㎡  2,543.38 ㎡  10,571.77 ㎡  ＲＣ・12F
 (   132 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      37.4 ％）  （     362.5 ％）  （     296.2 ％）  （      66.3 ％）  （     76.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
100 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   70.0 ｍ

  72.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 505,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    505,000 円／㎡　　×　　    10,571.77 ㎡　　＝　　　　       5,338,743,850 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,338,743,850 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　  13,901.18 ㎡　　＝　　　　       4,009,100,312 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,338,743,850 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         480,486,947 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,489,587,259 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 25 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 427,099,508 円  (      8 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          359,190,686 円 
販売総額(2期) 3,843,895,572 円  (     72 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　        2,979,787,847 円 
販売総額(3期) 1,067,748,770 円  (     20 ％) ×　　0.7596  （     27 ヶ月） ＝　　          811,061,966 円 
収入合計 － － － － 4,150,040,499 円 
支出 建築工事費(1期) 400,910,031 円  (     10 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          373,327,421 円 
建築工事費(2期) 400,910,031 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          340,613,162 円 
建築工事費(3期) 3,207,280,250 円  (     80 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　        2,486,283,650 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 288,292,168 円  (     60 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          268,457,667 円 
販売管理費(2期) 192,194,779 円  (     40 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          168,362,626 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,637,044,526 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,150,040,499 円　　－　　　　　　        3,637,044,526 円　　＝　　　　　           512,995,973 円 

              134,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新潟中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区川端町一丁目５番１
 1100000093474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟中央 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.
鑑定評価額 525,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市中央区川端町１丁目５番１
 ②地積
　(㎡)		 3,835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
不整形
1:1		 共同住宅

ＲＣ14		 信濃川沿いにマンシ
ョン等が建ち並ぶ住
宅地域		 南東7.6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 新潟

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ市道、角地 交通

施設		 新潟駅北西方

2.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新潟市中央区内の信濃川沿いのマンションが建ち並ぶ住宅地域である。住環境が良好な地域として、今後も現状
が維持されるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              137,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区における共同住宅の立地が可能な大規模画地が存する地域である。主な需要者は、県内外
の不動産開発業者等が中心である。近年、中央区内では大量のマンションが供給されており、建築費の上昇とともに分
譲価格も上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々であり、明確に見いだせない状況であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区に所在する大規模な画地の取引事例を収集し査定した、
市場の実態を反映した価格である。一方、開発法による価格は、分譲マンションを想定し、分譲収入から建築工事費・
販売費用等を考慮して求めた投資採算性を反映した価格である。よって、比準価格、開発法による価格を関連づけて、
代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[104.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は微減傾向で推移しており、土
地取引件数に関して令和５年は概ね前年と同
傾向で推移している。


中央区中心部に位置し、景観等も良好な地域
であることから、マンション用地としての需
要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-31		 新潟市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北17m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b ５調７６

-27		 新潟市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.9m市道
、北東5.6m、
角地
近商

(100,300)
c ５調７１

-31		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m市道
、南5.8m、
北西4.3m、
三方路
１住居

(80,200)
d ５公６６

-6		 新潟市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    106,686) 
106,686  		 100
[  80.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,891 		 100
[ 101.7]
133,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
87,721  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
114,668 		 100
[  88.9]
128,985 
129,000 
c (　           ) 
142,737  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,177 		 100
[  91.2]
155,896 
156,000 
d (　           ) 
113,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,286 		 100
[  90.3]
128,777 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



新潟中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,052,741,819 
3,529,127,541 
13 
508,000 
10,571.77 
278,000 
13,901.18 
⑧開発法による価格 　　          523,614,278 円　　　　（　              137,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟中央 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,835 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,835.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,434.05 ㎡  13,901.18 ㎡  11,357.80 ㎡  2,543.38 ㎡  10,571.77 ㎡  ＲＣ・12F
 (   132 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      37.4 ％）  （     362.5 ％）  （     296.2 ％）  （      66.3 ％）  （     76.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
100 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   70.0 ｍ

  72.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 508,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    508,000 円／㎡　　×　　    10,571.77 ㎡　　＝　　　　       5,370,459,160 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,370,459,160 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   278,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   286,340 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    286,340 円／㎡　　×　　　  13,901.18 ㎡　　＝　　　　       3,980,463,881 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,370,459,160 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         483,341,324 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,463,805,205 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 30 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 429,636,733 円  (      8 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          354,063,632 円 
販売総額(2期) 3,866,730,595 円  (     72 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        2,907,394,734 円 
販売総額(3期) 1,074,091,832 円  (     20 ％) ×　　0.7367  （     30 ヶ月） ＝　　          791,283,453 円 
収入合計 － － － － 4,052,741,819 円 
支出 建築工事費(1期) 398,046,388 円  (     10 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          370,660,797 円 
建築工事費(2期) 398,046,388 円  (     10 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          334,757,012 円 
建築工事費(3期) 3,184,371,105 円  (     80 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        2,394,328,634 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 290,004,794 円  (     60 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          270,052,464 円 
販売管理費(2期) 193,336,530 円  (     40 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          159,328,634 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,529,127,541 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,052,741,819 円　　－　　　　　　        3,529,127,541 円　　＝　　　　　           523,614,278 円 

              137,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新潟中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市中央区川端町一丁目５番１
 1100000093474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考