令和6年1月12日　提出 新潟東 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 9-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.

鑑定評価額 90,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区船江町１丁目７４番 ｢船江町１－４７－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、店舗、住宅等 が混在する地域 北15m市道 水道、ガス、下水 新潟 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟空港周辺における海寄り の地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新潟駅北東方 7.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性が良好な工業地域であるが、新潟市及びその周辺の工業地は供給不足であり、住居系の用途も増加し つつあり、当面は多用途の需要が堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね新潟市東区及びその周辺における工業地域である。需要者は県内の事業者が中心である。新潟市に おいては工業地の供給に不足感があり、交通利便性が良好な地域を中心に需要は堅調である。取引価格は業種・規模に よって様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の工場を中心とする工業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。自用目的で の取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準 価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、さらに工場立地の動向、工業地としての競争力の程度等も考慮して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [119.4] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内において設備投資は持ち直しの動きがみ られる。新潟市における工業地の需要は堅調 である。 交通利便性が良好な地域で、住居系の用途も 増加しつつあり、多用途の需要が堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％