令和6年1月12日　提出 新潟東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外 ｢山木戸８－７－７｣ ②地積 　(㎡) 2,971   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場兼倉庫 Ｓ2 中規模工場、営業所 等が混在する工業地 域 西12.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新潟 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存の工業地域。 街 路 １２．５ｍ市道、二 方路 交通 施設 新潟駅北東方 2.5km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、営業所等が建ち並ぶ古くからの工業地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。新 潟市中心部に近く利便性が良好であることから、地価は上振れを含みながら安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市を中心とした下越地方の工業地域であり、新潟市街地及びその周辺の工業地域との代替競争 関係が強い。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人等が中心である。郊外で工業団地の供給が行わ れていることから、工業用地不足による需給ギャップは改善傾向にあり、需要は総じて安定化しつつある。取引される 画地規模等によって総額の偏差が大きいため、中心価格帯の判定は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場や営業所が中心の工業地域で、貸し物件の供給や需要が殆どなく、賃貸市場が成立していないことから収益 還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であ り、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格 を重視し、価格形成要因の変動状況をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の県内の工場立地件数は３４件（対 前年比１件増）となっており、令和元年の水 準まで回復しつつある。 工業専用地域のため地域要因に大幅な変動は 認められない。新潟市郊外で工業用地の新規 供給が行われているため、需要は安定化しつ つある。 地域内における標準的な画地（二方路標準） であり、特段の優劣は認められない。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％