別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟東 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.
鑑定評価額 48,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市東区寺山３丁目１０７４番外
｢寺山３－６－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 687  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北13m県道 水道、ガス、下水 大形

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの事業所等も多く介
在する路線商業地域。		 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 大形駅北西方

2.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 東区の主要幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。多様な用
途が立地する一定の繁華性を有する地域であることから、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東区及び隣接区内の幹線道路沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。需要者は、自用の店
舗、事務所、営業所等の業務用地を求める県内企業や個人事業主が中心であるが、県外企業も一部で見られる。東区内
の主要県道沿いで車両交通量が多く、一定の繁華性を有することから、宅地需要は底堅く推移している。取引される価
格帯は地域や規模によって様々であり、中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では自用建物による営業が中心であり、賃貸物件は縁故的又は空店舗対策的賃貸が多くを占め、業務用建物の賃貸
市場の成熟度は低いのが実態である。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実
証的価格であり、その信頼性は高いと判断される。したがって、規範性の劣る収益価格を参考価格に留め、市場の実態
をより反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,600 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 70,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区では過去５年間で人口が減少、世帯数は
増加している。令和５年の土地取引件数は対
前年比で概ね同水準で推移している。


地域要因の大幅な変動は認められないが、東
区の主要幹線道路沿いで一定の繁華性を有す
ることから、需要は底堅い。


地域内における標準的な画地であり、特段の
優劣は認められない。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-20		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
西9.5m、南3m、
三方路
近商

(100,200)
b ６公６０

-21		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西15m市道、
南東9m、北6m、
三方路
２住居

(70,200)
c ６公６０

-18		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北4m、二方路
準工

(60,200)
d ６公６０

-9		 新潟市東区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ５調６２

-45		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 110.0]
76,173 		 100
[ 107.8]
70,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,700 
b (　           ) 
37,666  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  73.5]
64,314 		 100
[  90.0]
71,460 
71,500 
c (　           ) 
42,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.8]
55,484 		 100
[  79.0]
70,233 
70,200 
d (　     78,696) 
78,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,326 		 100
[ 112.7]
70,387 
70,400 
e (　           ) 
48,401  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,933 		 100
[  70.0]
69,904 
69,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



新潟東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,711,128 
2,733,260 
9,977,868 
8,162,000 
1,815,868 		 （　0.9453）
1,716,540 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     33,010,385 円　　　　（　     48,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 330.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   687 ㎡     19.5 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用状況、標準的使用容積率等を考慮して、１階フロア貸し店舗、２階部分貸し事務所を想定。駐車場代を含む。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
90.0 
297.00 
2,204 
654,588 		 3.0  1,963,764 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
330.00 
90.0 
297.00 
1,663 
493,911 		 3.0  1,481,733 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
90.0 
594.00 

1,148,499 		 3,445,497 
0 
⑨年額支払賃料      1,148,499 円　×　12ヶ月　＝　      13,781,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,781,988 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,102,559 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,679,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,445,497 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,711,128 円　　　　（　        18,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収６０
　　　　-9		 1,960  
(   1,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]
2,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収６０
　　　　-10		 1,668  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,180 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,460 円  　　　       13,781,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      386,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,108,800 円  　　　　    110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,733,260 円　（　　　　　　         3,979 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,162,000 円  
（　　　　　        11,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,711,128 円      
②総費用 2,733,260 円      
③純収益　①－② 9,977,868 円      
④建物等に帰属する純収益 8,162,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,815,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,716,540 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,010,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市東区寺山三丁目１０７４番
 1100000243196-0000
2 　新潟市東区寺山三丁目１０８１番６
 1100000243209-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新潟東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟東 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.
鑑定評価額 48,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市東区寺山３丁目１０７４番外
｢寺山３－６－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 687  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北13m県道 水道、ガス、下水 大形

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型商業施設に近接する地域 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 大形駅北西方

2.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後における住宅地の需要は堅調で、中央区の路線商業地域と比較して割安感もあり、当面需要は堅調に推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね東区における商業地域である。需要者は県内の事業者が中心である。コロナ禍により減退した商
業地の需要は回復傾向にあり、路線商業地については中央区と比較して割安感があり、需要は底堅く推移している。取
引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　店舗の賃貸借は個別性・不透明性が伴い、適正な賃料水準が見出しにくい状況等を勘案すると、想定要素が多い収益
価格の精度はやや低いと判断される。一方、比準価格は、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし
、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,600 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 70,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内において設備投資は持ち直しの動きがみ
られる。コロナ禍により減退した商業地の需
要は回復傾向にある。


背後における住宅地の需要は堅調で、中央区
の路線商業地域と比較して割安感もあり、需
要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-20		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
西9.5m、南3m、
三方路
近商

(100,200)
b ６公６０

-9		 新潟市東区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ６公６４

-34		 新潟市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ６公６０

-18		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北4m、二方路
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 110.0]
75,387 		 100
[  95.0]
79,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,400 
b (　     78,696) 
78,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,326 		 100
[  97.0]
81,779 
81,800 
c (　           ) 
75,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,525 		 100
[ 116.4]
65,743 
65,700 
d (　           ) 
42,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[  80.8]
53,786 		 100
[  94.1]
57,158 
57,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



新潟東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,773,582 
2,765,491 
10,008,091 
8,236,200 
1,771,891 		 （　0.9453）
1,674,969 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,210,942 円　　　　（　     46,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新潟東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 300.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   687 ㎡     19.5 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・部分貸し、２階：事務所・部分貸し ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
90.0 
297.00 
2,086 
619,542 		 3.0  1,858,626 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
330.00 
90.0 
297.00 
1,800 
534,600 		 3.0  1,603,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
90.0 
594.00 

1,154,142 		 3,462,426 
0 
⑨年額支払賃料      1,154,142 円　×　12ヶ月　＝　      13,849,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,849,704 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,107,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,741,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,462,426 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,773,582 円　　　　（　        18,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収６２
　　　　-1		 1,017  
(   1,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,119 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,091 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,086 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収６２
　　　　-2		 1,568  
(   1,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,063 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新潟東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 415,491 円  　　　       13,849,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      398,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,118,800 円  　　　　    111,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       166,500 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,765,491 円　（　　　　　　         4,025 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,236,200 円  
（　　　　　        11,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,773,582 円      
②総費用 2,765,491 円      
③純収益　①－② 10,008,091 円      
④建物等に帰属する純収益 8,236,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,771,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,674,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,210,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新潟東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市東区寺山三丁目１０７４番
 1100000243196-0000
2 　新潟市東区寺山三丁目１０８１番６
 1100000243209-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考