令和6年1月15日　提出 新潟東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区古川町１０５番１外 ｢古川町９－１６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 店舗 Ｗ2 中小規模低層店舗併 用住宅が多い近隣商 業地域 北東22m市道 水道、ガス、下水 新潟 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広幅員の道路に面する商店街 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 新潟駅北東方 4.1km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型大型店舗の進出等により集客力は低迷しており、商業地としての繁華性は衰退傾向にあるが、既成の商店 街として熟成しており、現在の用途が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び中央区の既成商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地縁を有する個人事業主と考えられ る。店舗経営者及び背後地住民の高齢化、河渡や新松崎の駐車場を備えた大規模商業施設への顧客の流出等により、古 くからの商業地域の衰退は続いている。また、既成商業地の取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまち であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。東区内の賃貸物件は多いが、対象標準地周辺では自用の店舗又は店舗併用住 宅が中心であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しない。したがって、代表標準地との検討を踏ま え、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [100.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は、人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。土地取引件数は、近年はおおむね横 這いである。 大規模店舗への顧客の流出、店主や顧客の高 齢化などにより、既成商店街は停滞している が、周辺住宅地の地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％