令和6年1月12日　提出 新潟東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区藤見町１丁目１番５１ ｢藤見町１－８－５｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が密集する住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 新潟 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に近い、街路条 件のやや劣る既成住宅地域。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 新潟駅北東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域のため、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。街路事情のやや劣る地域で あるが、一定の生活利便性を有する地域であることから、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区の住宅地域であり、通船川以北の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、市内 に居住ないし通勤する一般所得層であり、近隣市町村からの転入者も見られる。幹線道路や大型商業施設に近く、一定 の生活利便性を有することから、周辺分譲地の売行きは比較的好調であり、既成住宅地域の需要も安定的に推移してい る。土地は１０００万円前後、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心の既成住宅地域であり、また、画地規模の制約等から経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎と した実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。し たがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [105.0] 100 [129.3] [103.0] 100 58,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区では過去５年間で人口が減少、世帯数は 増加している。令和５年の土地取引件数は対 前年比で概ね同水準で推移している。 東区の既成住宅地域であり、地域要因の大幅 な変動は認められない。一定の生活利便性を 有する地域であることから、需要は安定して いる。 接面街路が東側のため、日照・通風等の快適 性がやや優っている。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％