令和6年1月14日　提出 新潟東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区東中野山４丁目２４２番３２ ｢東中野山４－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 東新潟 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 東新潟駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性良好な熟成した既成住宅地域であり、当分の間、現状で推移するものと予測される。堅調な需要を背景に 地価も強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区を中心に隣接する中央区の一部も含む範囲内の住宅地域である。需要者は、市内在住者を中 心とするが、周辺市町域からの転入者も見られる。幹線道路への連続性、最寄り商業施設への接近性、居住環境等が概 ね良好であることから、需要は比較的堅調である。土地は１０００～１５００万円程度、新築戸建は２５００～３５０ ０万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近距離圏内に存する事例を採用し、補修正、要因比較を行って試算しており、信頼性は高い。一方、周辺 には共同住宅も見られるが、戸建住宅を主とする地域であることや行政的条件等を勘案し、収益還元法は非適用とした 。利便性、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [104.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は市内では中央区、西区に次ぐ。 高齢化の進行は県全体に比して緩やかである 。 周辺の小規模分譲地の販売は好調であり、住 宅地需要は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％