令和6年1月11日　提出 新潟北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区松浜８丁目３６３５番１９６７外 ｢松浜８－２５－３｣ ②地積 　(㎡) 2,325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小規模工場が見ら れる工業地域 東6m市道、南側道 水道 新崎 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新井郷川分水路河口部左岸に 位置する工業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新崎駅北方 5.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線道路やインターチェンジへの連続性良好とは言い難く、周辺には一般住宅が見られるなど工業地として の選好性に劣る地域ではあるが、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟市およびその周辺の工業地域を含む圏域である。主な需要者は工場、倉庫、物流施設等を求める製造 業や流通業を中心とする県内外の事業者である。新潟市を中心に工場用地の不足が続いており、地価は上昇傾向にある 。取引価格は立地、規模のほか、取引当事者の業種、業態によっても差異が大きく、需要の中心となる価格帯は把握で きない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を主体とした地域であり、賃貸事例は見当たらず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念し た。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事 例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、売地 情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新潟市及び周辺地域では工場用地不足の状況 が続いている。直近一年間で新潟県内の工場 立地件数は僅かに上昇している。 北区北西端の海岸線近くに位置する工業地域 であり、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％