令和6年1月14日　提出 新潟北 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外 ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.5 事務所 Ｓ1 営業所と店舗が混在 する県道沿いの地域 北西12m県道、南西側道 水道 豊栄 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に存する旧国 道沿いの地域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 豊栄駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 公法上の規制や背後地人口の減少等により、繁華性は低下しており、当分の間、現状で推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北区及びその周辺区域の市街化調整区域内における宅地地域一円である。需要者は圏内の法人、個 人事業者が大半を占める。大型商業施設への顧客流出等や背後地人口の減少等により繁華性が低下しており、需要は弱 含みである。市街化調整区域のため、取引件数が少なく、取引される土地の画地条件も様々であり、市場の中心価格帯 の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の事例を選択し、適正に補修正及び要因比較を行って試算しており、信頼性は高い。一方 、自用の店舗等を中心とする市街化調整区域内の地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は非適用 とした。当該地域では、自用目的の取引が大半であることから、比準価格を重視し、背後地人口の動向、商業地として の競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は原材料価格等の上昇による影響が みられるものの、緩やかに持ち直している。 北区の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。 需要は弱含みであるが、長年の下落による値 頃感等もあって、地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％