令和6年1月15日　提出 新潟北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区葛塚字本町３３１８番２ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 中小規模の小売店舗 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 北西11.5m県道 水道、ガス、下水 豊栄 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 豊栄駅南方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 豊栄地区の既存の商業地域である。郊外型店舗等への顧客流出により、地域の繁華性は低下している。商業系用 途としての需要は限定的で、需要は弱含みである。今後もこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊栄地区を中心とした北区内の住商混在の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域である。需要者 の中心は、地元事業者及び地縁的関係者が多く見られる。路線商業地への顧客流出に伴い、既成商業地の需要は弱含み である。取引の中心となる価格帯は、取引事例が少なく、特殊な事情を含んでいるものも少なくない。画地規模も様々 で正確な価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の商業地は、自社使用目的の店舗・個人商店がほとんどである。したがって、収益還元法を適用せず取引事例 比較法のみを適用した。採用した事例は、豊栄地区内の事例ばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の 結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部業種に改善も認められるが、原材料の高 騰等により厳しい状況が続いている。北区の 人口は減少しているが、世帯数は微増してい る。 地域要因に変動は認められない。郊外の大型 商業施設へ顧客流出しており、既成商業地域 の商業地としての需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％