令和6年1月10日　提出 新潟北 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -10 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区かぶとやま１丁目７番８ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 大型商業施設に近い 住宅地域 北西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 豊栄 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＩＣ周辺に開発された大型商 業施設に近接する新興住宅地 域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道、背面道 交通 施設 豊栄駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に隣接する区画整然とした住宅地域であり、現環境を維持しながら推移すると予測する。利便性の 高い地域であり、需要も底堅いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区中心部の北側に位置する既成住宅地域であり、需要者は北区及びその周辺市区町村の平均低所得水 準の一次取得者が中心である。大型商業施設等の多い区画整然とした住宅地域であり、駅南側の既成住宅地域に比べて 選好性が高く、需要は安定的に推移している。土地は７００～１０００万円程度、新築戸建は２５００～３０００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺では自用目的の取引が主であり、また画地規模等から経済合理性にかなう収益建物の想定が困難で あることから収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されている と判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証 的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直している。北区の 人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地 取引は増加しており、新築住宅着工戸数も増 加している。 利便性の高い住宅地域として概ね熟成してお り、地域要因の変動は特にない。 二方路であるが、近隣地域の標準であり、特 に個別的要因は認められない。また、個別的 要因の変動も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％