令和6年1月12日　提出 愛川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹島　政治   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町半原字真名倉６３６８番１ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別工業地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 見られる県道沿いの 住宅地域 北7m県道 水道、下水 本厚木 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ県道 交通 施設 本厚木駅北西方 17.0km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 主として戸建住宅が立ち並び一部店舗等も見られる県道沿いの地域で、当面現状の環境を維持するものと思われ る。利便性が劣る地域であり住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町及び隣接市内のバス便利用の住宅地域。需要者の中心は町内居住者ないし地縁者で外部からの転入 は少ない。鉄道駅から相当の距離があり、商業施設等が少ないことから、交通接近性及び生活利便性は劣り選好性に欠 け、人口減少及び高齢化等の不安材料もあって、需要はやや弱含みである。買主主導の取引価格が多くみられ、中心価 格帯は土地１３０㎡程度で４００万円から６００万円程度、新築戸建で１５００万円から２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、主として一般住宅や農家住宅が多く、一部に店舗等もみられる地域である。不動産取引 における需要者の中心は居住用としての自己利用目的の個人であり、比準価格が標準になると思われる。周辺にはアパ ート等も見られず、適切な賃貸事例の収集ができなかったことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場 参加者の属性を考慮し、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少傾向、高齢化率は県内でも 高い水準にあり上昇を続けている。地域経済 はやや弱いが、不動産需要を持ち直している 地域も見られる。 交通利便性に劣り、かつ自然災害の影響を受 けやすい地域であり、役場や商業施設等が集 積する町中心部からも距離があり、生活利便 性にもやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％